부모 명의 전세금으로 자녀 명의 집을 사면? 증여세·자금출처 조사 주의해야

부모 명의 전세금으로 자녀 명의 집을 사면? 증여세·자금출처 조사 주의해야

부모 명의 전세금으로 자녀 명의의 집을 매입하는 경우, 국세청은 이를 금전 증여로 간주할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 증여세와 자금출처 조사에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

1. 전세금 → 자녀 집 구매, 증여로 본다

예를 들어 아버지 명의로 계약한 전세금이 만기에 반환되고, 이 돈을 자녀 계좌로 이체해 자녀 명의로 집을 사는 경우, **세법상 ‘부모 → 자녀 간 금전 증여’**로 해석됩니다.

자녀가 성인일 경우, 10년간 5천만 원까지 증여세 면제가 가능하며, 부모가 부부인 경우 각각 5천만 원씩 총 1억 원까지 공제됩니다. 그러나 전세금이 이보다 클 경우, 초과 금액은 반드시 증여세 신고 대상입니다.

또한 국세청은 **전세 보증금의 이동 경로(부모 → 자녀 → 집 매매대금 지급)**를 금융 계좌로 쉽게 추적할 수 있어, 자금출처 소명 요청이 빈번히 발생합니다.

2. 증여 피하려면 ‘차용’ 구조 필요하지만 까다롭다

일부는 부모에게서 돈을 ‘빌렸다’는 차용 계약서를 작성해 증여를 피하려 합니다. 하지만 이 경우:

• 정식 차용증 작성
• 연 1.5% 이상 이자 약정
• 실제 이자·원금 상환 내역 입증
• 부모는 이자소득세 신고까지 해야 함

이 모든 절차가 필요합니다. 실제로는 국세청에서 이를 증여로 간주하고 과세하는 사례도 많아, 리스크를 피하기 어렵습니다.

3. 아버지 명의로 집을 사는 건 더 복잡

만약 아버지 명의로 집을 사서 전세금을 그대로 활용하고, 나중에 자녀에게 증여·양도하려 한다면?

• **생애최초 주택자금 혜택(취득세 감면 등)**은 자녀가 받을 수 없습니다.
• 이후 자녀에게 넘길 때 증여세 + 취득세 + 양도세 3중 부담이 생깁니다.

따라서 자녀 명의로 바로 집을 매입하는 것이 유리합니다.

4. 실무에서는 어떻게 처리할까?

가장 현실적인 방식은:

• 자녀 명의로 집을 구입하고, 부모가 보증금을 일부 ‘증여’하고 일부 ‘차용’하는 방식
• 예: 1억 원은 증여세 공제+신고, 3천만 원은 차용증 작성 후 이자 지급
• 전세금이 부모 명의일 경우, 반환 시 부모 계좌로 받되 자녀에게 이체한 내역을 투명하게 서류로 남기기

이런 방식으로 자금 출처와 증여 구조를 명확히 구분해야 추후 조사에 안전합니다.

결론

• “부모 전세금으로 자녀 명의 집을 사는 구조는 기본적으로 증여로 본다”는 게 세법 원칙입니다.
• 전세금 규모가 크다면 증여세 신고가 원칙이며, 차용 처리하려면 절차가 복잡합니다.
• 생애최초 혜택을 받으려면 자녀 명의 직접 구입이 유리합니다.

세금 리스크를 줄이기 위해서는:

✅ 보증금, 집값, 가족 간 금전 흐름 등을 정리한 뒤
✅ 세무 전문가와 상담을 통해 ‘증여 vs 차용’ 전략을 수립하는 것이 안전합니다.