전세보증금이 가압류된 집… 임차권등기명령 신청과 HUG 보증 활용 방법

전세보증금이 가압류된 집… 임차권등기명령 신청과 HUG 보증 활용 방법

전세보증금이 가압류된 건물에 묶여 있다면, 단순히 대출만 연장하고 버티기보다는 임차권등기명령 신청과 HUG 보증보험을 활용한 선제적인 대응이 필요합니다. 아래에서 가압류된 전세보증금의 안전한 회수 전략을 정리해드립니다.

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1. 임차권등기명령 신청은 언제 가능할까?

임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.
✅ 신청 조건:

• 계약 만료일이 지나고 보증금 반환을 요구했으나 받지 못한 경우
• 또는, 계약 해지를 통보하고 퇴거 의사를 밝혔는데도 반환이 이뤄지지 않은 경우

지금 당장은 계약이 유효하지만, 문자·내용증명 등으로 연장 의사가 없음을 통보하고, 만기일(또는 조기 해지일) 이후 신청하면 가능합니다.

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2. “채무는 수천인데 가압류는 15억”이 가능한 이유

실제 채무 금액과 별개로, 법원에 가압류를 신청할 땐 채권자가 예상 비용, 지연이자 등을 포함해 넉넉하게 잡는 것이 일반적입니다.
➡️ 등기부등본에 15억 가압류가 기재돼 있다면, 세입자의 보증금보다 선순위 채권이 존재하는 것으로 해석되어 위험이 커집니다.

따라서 관리인의 말만 믿지 말고, 등기부등본을 직접 발급해 확인하는 것이 안전합니다.

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3. HUG 전세보증금 반환보증의 보장 범위

HUG 보증은 대출금의 90%까지만 보장합니다. 예를 들어:

• 전세금: 1억 2,500만 원
• 전세대출: 1억 원
• HUG 보증 범위: 약 9,000만 원

세입자는 보증 외 금액(1,000만 원)과 자기자본 2,500만~3,500만 원은 직접 회수해야 하며, 집주인이 돌려주지 않으면 소송 또는 경매 배당으로 받아야 합니다.

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4. 연장 계약서 없이도 임차권등기 신청 가능?

가능합니다. 최초 계약서만 있고 연장 계약서를 작성하지 않았더라도, 보증금, 주소, 전입신고, 임대료 이체 내역 등이 일치하면 묵시적 갱신으로 인정받아 임차권등기를 신청할 수 있습니다.

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5. 새 계약서 쓰면 순위가 밀릴 수 있다?

맞습니다. 전세 계약서를 새로 작성하고 새 확정일자를 받으면, 순위가 뒤로 밀릴 위험이 있습니다. 가압류나 근저당이 잡힌 위험주택이라면, 묵시적 갱신을 통해 기존 확정일자의 우선순위를 유지하는 것이 유리합니다.

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6. 내 전세금은 선순위일까? 확인 방법

등기부등본을 열람하고, 다음 항목을 확인하세요:

• 전입신고일
• 확정일자 날짜
• 가압류·근저당의 접수일자

임차인의 우선순위는 전입 + 확정일자 중 늦은 날 기준으로 판단됩니다. 정확한 순위 분석이 필요할 경우, 법률구조공단 또는 HUG에 상담하는 것을 권장합니다.

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7. 집주인에게 받아야 할 서면 내용

• 가압류의 원인, 금액, 해결 시점
• 보증금 반환 계획과 일정
• 전세대출·보증 갱신 시 임대인 협조 여부

문자, 이메일, 카카오톡 등 기록이 남는 형태로 요구하면 나중에 소송이나 등기 신청 시 증거로 활용할 수 있습니다.

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8. 어떤 대응이 더 유리할까?

선택지장점단점

2년 묵시적 연장 후 대출만 연장	안정적 거주	가압류 확대, 보증금 회수 어려움
임차권등기명령 + 단기 계약 + 새 집 이사 준비	권리 보존, 이사 가능	등기비용·관계 악화 우려

현재 가압류가 이미 잡힌 상태라면, 임차권등기명령을 신청하고 보증 회수 대비를 하는 것이 훨씬 유리합니다.

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결론

전세보증금이 가압류로 묶인 상태에서는 HUG 보증만 믿고 연장하는 것보다는, 임차권등기명령을 통해 권리 확보를 선행해야 합니다. 확정일자·전입일·등기부 순위를 점검하고, 집주인과의 모든 대화는 서면으로 남기는 것이 향후 법적 대응에 큰 도움이 됩니다.

→ 상황이 복잡할수록, HUG, 법률구조공단, 또는 부동산 전문 변호사 상담을 병행하며 대응 방안을 설계하세요.