상가건물 매도 중 불법건축물 문제로 인한 계약 해지 및 계약금 반환 요구 — 법적 대응 가이드 (2025년 기준)

상가건물 매도 중 불법건축물 문제로 인한 계약 해지 및 계약금 반환 요구 — 법적 대응 가이드 (2025년 기준)

상가 매매 계약 진행 중 매수인이 옥상 증축 부분의 불법건축물 문제를 이유로 계약 해지 및 계약금 반환을 요구하는 사례는 실제로 자주 발생합니다.
이때 매도인이 어떤 법적 근거로 대응해야 하는지, 계약서 조항·하자 인식 여부·기망 행위의 유무에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 아래는 법적·실무적 판단 기준 및 대응 전략을 2025년 부동산 거래 기준에 맞춰 정리했습니다.

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⚖️ 1. 계약서 조항 확인 — ‘매수인의 확인 의무’ 여부

가장 먼저 매매계약서의 하자 관련 조항을 확인해야 합니다.
다음과 같은 문구가 포함되어 있다면, 매수인의 계약 해지 주장은 약화됩니다.

“매수인은 매매 목적물의 현황 및 권리관계를 충분히 확인하고, 이의 없이 계약을 체결하였다.”

이 조항이 있다면, 매수인은 계약 전 건물의 상태(옥상 증축 포함)를 스스로 확인할 의무가 인정됩니다.
또한 공인중개사가 현장에 동행하여 매수인에게 옥상 구조를 보여줬다면, 매도인 측이 불법 증축 사실을 숨겼다고 보기 어렵습니다.

즉, 매수인이 계약 체결 전 건축물대장·현장 상태를 직접 확인할 기회가 있었음에도 불구하고 이를 간과했다면, **“계약 전 하자 인지 가능성”**이 높아 계약 해지는 어렵습니다.

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🏗️ 2. 불법건축물의 법적 판단 기준

건축법상 불법건축물이란, 허가받지 않은 증축·변경·용도변경을 한 건축물을 의미합니다.
옥상에 설치된 창고, 휴게실, 철골 구조물 등이 허가 없이 시공된 경우가 이에 해당합니다.

다만 법원 판례에 따르면,

“매도인이 고의로 불법건축물임을 숨기거나 사실과 다르게 설명한 경우에만 기망에 해당하며, 이 경우에만 매수인은 계약을 해제하고 계약금 반환을 청구할 수 있다.”

즉, 매도인이 불법 사실을 고의로 은폐하지 않았다면 매수인의 계약 해제 요구는 정당하지 않습니다.
특히 매도인이 공인중개사 입회하에 건물 전반을 보여주고, 옥상 증축 부분에 대한 언급이 있었다면 **기망(속임)**으로 보기 어렵습니다.

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💰 3. 계약금 반환 및 대출 상환 관련 쟁점

• **계약금(예: 5,000만 원)**은 일반적으로 “계약의 구속력 보증” 성격을 가집니다.
• 매수인이 일방적으로 계약을 해제하려면, **계약 해제 사유(기망, 중대한 하자, 법령 위반 등)**가 명확해야 하며, 그렇지 않으면 계약금 반환을 요구할 수 없습니다.
• 따라서 매수인의 해지 사유가 인정되지 않는다면, 매도인은 계약금을 몰취할 권리가 있습니다.

또한 매도인이 이미 계약금 일부를 은행 대출 상환에 사용했다면, 그 자체로는 법적 문제는 아닙니다.
다만 매수인의 일방적 해지로 잔금이 들어오지 않을 경우, 대출상환 후 매매대금 미회수 리스크가 생길 수 있으므로 법률 대응 및 자금 운용 계획을 조속히 세워야 합니다.

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📩 4. 실무적 대응 절차

1. 내용증명 발송:
   매수인의 일방적 해지 통보에 대해
   • 계약 해지 사유가 부당함
   • 계약금 반환 불가
   • 계약 이행 의무 촉구
     등의 내용을 명시한 내용증명 우편을 발송하세요.
2. 법률 상담 및 증거 확보:
   • 계약서 원본, 공인중개사 입회 확인서, 현장 사진, 대화 내역 등을 확보
   • 변호사 또는 법무사를 통해 불법건축물 여부·하자 인지 가능성 검토
3. 협상 또는 소송 대비:
   • 매수인이 소송을 제기할 경우 대비해 관련 증빙자료 정리
   • 원만한 합의(일부 반환 또는 재계약) 가능성도 열어두되, 법적 원칙은 유지
4. 추가 리스크 관리:
   • 불법 증축 부분이 실제 철거 명령 대상인지 지자체에 확인
   • 필요 시 사후 사용승인(건축물대장 정리)을 검토하여 향후 매매 리스크 최소화

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🧾 5. 요약 및 결론

항목주요 내용

계약서 조항	“매수인이 물건 상태를 확인했다” 조항 있으면 해지 근거 약화
불법건축물	매도인 고의 은폐가 없으면 계약 해제 불가
계약금 반환	매수인 해지 정당성 없으면 반환 거부 가능
대출 상환	계약금 일부 사용은 문제없으나, 잔금 미수령 대비 필요
대응 방법	내용증명 발송 → 법률 상담 → 증거 확보 → 협상 또는 소송 대비

정리하면, 매수인이 옥상 불법 증축을 이유로 계약 해지를 주장하더라도
① 계약 전 확인 의무, ② 매도인 고의 부재, ③ 계약서 조항이 명확하면
계약금 반환 거부 및 계약 유효 주장이 가능합니다.

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🏁 결론 — “고의 은폐 없으면 계약금 반환 의무 없음”

매도인은 계약서상 “매수인 확인 의무 조항”과 현장 확인 사실을 근거로 계약 해지 무효 및 계약금 반환 거부를 통보하세요.
이후 내용증명 발송 및 변호사 상담을 통해 법적 입장을 명확히 하면, 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

📌 핵심 요약:

• 불법건축물 자체만으로 해지 사유가 되지 않는다.
• 매도인이 기망하지 않았다면 계약금 반환 거부 가능.
• 내용증명과 법률 상담으로 대응체계 구축 필요.

 

 

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