서울 조정대상지역 1주택 양도, 비과세 받으려면? – 실거주 조건과 상속주택의 세금 기준

서울 조정대상지역 1주택 양도, 비과세 받으려면? – 실거주 조건과 상속주택의 세금 기준

서울을 포함한 조정대상지역 내 1세대 1주택 아파트 매도 시, 양도소득세 비과세를 받기 위한 조건은 매우 엄격합니다. 특히 상속받은 주택의 경우, 실거주 요건과 세대원 등록 시점에 따라 비과세 여부가 결정되므로 주의가 필요합니다.

✅ 1세대 1주택 비과세 요건 (2025년 기준)

조정대상지역의 경우, 단순한 보유만으로는 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 아래 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

1. 보유기간 2년 이상
2. 실제 거주기간 2년 이상 (세대원 기준)

예: 2023년 이후에 취득한 주택을 2025년에 매도하려면, 해당 주택에 2년 이상 실제로 거주했어야 합니다.

‘실거주’란 단순 주소지만 이전하는 것이 아닌, 세대주 및 세대원 모두가 실제로 거주한 상태를 말하며, 주민등록표상의 세대원 등록과 실제 거주 사실이 일치해야 합니다.

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✅ 상속받은 주택의 비과세 계산 기준

배우자가 사망하면서 상속받은 아파트의 경우, 비과세 요건 적용 방식은 다소 복잡합니다. 기본적으로 다음과 같이 계산합니다:

• 보유 기간: **상속 개시일(예: 2024년 3월 15일)**부터 계산 시작
• 거주 기간: 실질적으로 해당 주소에 거주한 시점부터 2년 이상

예를 들어, 남편이 사망하고 아내 명의로 단독 상속된 아파트라면, 상속일 기준으로 보유기간을 계산하며, 2년 이상 실거주를 채우면 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.

다만, 공동명의였다가 상속으로 단독 명의가 된 경우, 공동명의 당시의 보유·거주 기간이 일부 승계되는 경우도 있으나, 이는 세대 구성이나 전입일자, 혼인 기간 등 복합 요인에 따라 달라지므로 반드시 전문가 상담이 필요합니다.

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✅ 세대원 전원의 실거주 요건

세대원도 실거주 요건에 포함됩니다. 예를 들어:

• 아내는 2024년 2월 20일 세대주로 등록
• 아들(성인)은 2024년 5월 7일 전입 후 현재 동거 중

이 경우, 실거주 요건 충족일은 2026년 5월 7일 이후가 되어야 합니다. 왜냐하면 세대원인 아들도 2년 이상 거주해야 완전한 비과세 요건을 갖추기 때문입니다. 주의할 점은, 단순 세대분리나 주소지만 이전하는 것만으로는 거주로 인정되지 않는다는 점입니다.

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✅ 주택가 12억 원 이하일 때 비과세 적용

현재 2025년 기준으로는 1세대 1주택이면서 시세 12억 원 이하의 주택은 양도소득세가 비과세됩니다.

그러나 다음의 경우에는 과세 대상이 될 수 있습니다:

• 실거주 요건이 부족한 경우
• 12억 원을 초과한 금액에 대한 부분
• 상속 주택 보유 기간이 짧고, 기타 주택을 보유한 이력이 있는 경우

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✅ 요약: 체크리스트

구분조건주의사항

보유 기간	상속 개시일 기준 2년 이상	단독명의 시작 시점 중요
실거주 기간	세대원 포함 2년 이상	아들 등 동거인 전입일도 기준
매도 시기	실거주 2년 이후 매도	매도 전 실거주 기간 확인 필수
시세	12억 원 이하 비과세	초과분만큼 과세 가능성 있음
세대원	실제 거주한 세대원 기준	주민등록·실거주 일치 필요

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✅ 전문가 조언

1세대 1주택 양도 비과세는 ‘보유 + 실거주’ 조건 충족이 핵심입니다. 상속주택의 경우 더 복잡한 해석이 필요하므로, 매도 시점이나 실거주 경과 기간 등을 명확히 기록해두시고, 세대 구성·전입일자·실제 거주 이력 등을 명확히 증빙하는 것이 좋습니다.

특히 양도 직전 세무상담을 통해 정확한 보유 기간·거주 기간 확인과 증빙자료 확보가 매우 중요합니다.