전세계약이 토지거래허가제 시행 전 체결되었다면? 소급 적용 여부와 실거주 의무 해석
2025년 10월 20일부터 서울 일부 지역 재건축 분양권 등에 대해 **토지거래허가제(토허제)**가 새로 시행됩니다. 이에 따라 실거주 의무와 허가 조건이 강화되면서 임차인(전세 세입자)이나 분양권 매수인 입장에서는 계약 효력 및 입주 가능 여부에 대한 문의가 많아지고 있습니다.
특히 “10월 20일 시행 전에 이미 전세계약을 체결하고 계약금도 지급했다면 이 계약은 유효한가?”, “잔금일이 12월이어도 영향이 없나?”라는 질문이 반복되고 있습니다. 아래 내용을 통해 핵심 사항을 명확히 정리해드립니다.
1. 10월 20일 이전 체결된 전세계약, 소급 적용 없음
가장 중요한 기준은 계약 체결일과 계약금 지급일입니다.
국토교통부와 한국공인중개사협회의 유권해석에 따르면:
- 10월 20일 시행 이전에 전세계약서가 작성되고 계약금이 지급된 경우
- → 해당 계약은 토지거래허가제 적용 대상이 아닙니다.
즉, 12월 잔금일이 남아 있더라도 계약 시점이 토허제 이전이라면 소급 적용은 되지 않으며, 전세계약은 법적으로 유효하게 인정됩니다.
✅ 요약: 계약 체결일이 10월 20일 전이면 규제 적용 안 됨.
2. 토허제의 실거주 4개월 의무는 **매수자(분양권 취득자)**에게만 적용
토지거래허가제는 기본적으로 **주택 매매(취득)**를 규제 대상으로 삼습니다. 따라서 실거주 의무 4개월 내 입주 + 2년 거주는 어디까지나 **매수인(분양권을 사는 사람)**에게 해당됩니다.
반면, 전세계약을 맺은 임차인은 매수인이 아니므로 해당 실거주 요건의 적용을 받지 않습니다.
👉 즉, 질문자처럼 “분양권을 가진 집주인에게 전세계약을 체결하고 입주하려는 임차인”의 경우, 실거주 규제는 직접 적용되지 않습니다.
3. 집주인이 재건축 분양권 보유자라면? 규제 적용 대상은 집주인
재건축 분양권 자체는 토허제의 핵심 규제 대상입니다. 해당 분양권을 새로 매입한 매수인이라면 실거주 의무가 있고, 전세 임대를 주는 것이 제한됩니다.
하지만 현재 상황이 “집주인이 이미 분양권을 보유 중이고, 그 상태에서 질문자에게 전세계약을 체결한 경우”라면 규제는 **매수인(집주인)**에게만 적용됩니다. 이 경우도 계약일이 10월 20일 전이라면 전세 계약도 유효하게 진행됩니다.
4. 정리표 — 현재 상황의 적용 여부
| 계약 체결일 | ✅ 10월 20일 이전 | 소급 적용 없음, 계약 유효 |
| 임차인(질문자) | ❌ 실거주 규제 없음 | 임대차 계약은 규제 대상 아님 |
| 분양권자(집주인) | ✅ 실거주 규제 대상 | 4개월 내 입주, 전세 불가 (신규 계약 시) |
| 잔금일 12월 | ⭕ 문제 없음 | 계약은 이미 성립, 잔금과 무관 |
5. 결론
- 전세계약을 2025년 10월 20일 이전에 체결하고 계약금을 지급한 경우, 토지거래허가제 소급 적용은 없습니다.
- 임차인은 매매 당사자가 아니므로 실거주 요건 적용 대상이 아니며, 계약은 문제없이 유지됩니다.
- 단, 분양권을 신규 취득한 매수인은 실거주 의무가 생기므로 향후 전세 임대는 제한될 수 있습니다.
- 현재 계약은 유효하며, 12월 잔금 납부 및 입주도 진행 가능합니다.
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