전세계약 중도 퇴거 시 보증금 반환이 어려운 이유와 해결 방법

전세계약 중도 퇴거 시 보증금 반환이 어려운 이유와 해결 방법

임대인이 월세 전환하거나 보증금 지급을 지연할 때, 임차인이 취할 수 있는 대응 전략

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전세계약은 ‘2년 보장 원칙’이 기본입니다

대한민국 주택임대차보호법에 따르면, 전세계약은 통상 2년을 기준으로 합니다.
이 기간 내에 임차인이 스스로 퇴거하더라도, 임대인은 법적으로 보증금을 즉시 반환할 의무가 없습니다.

즉, 계약 만기 전 중도 해지는 임차인의 일방적인 사정으로 인한 계약 해지로 간주되며,
임대인이 원할 경우 새로운 세입자가 들어오지 않는 한 보증금을 돌려주지 않아도 위법이 아닙니다.

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임대인이 일방적으로 전세를 월세로 전환한 경우

일부 임대인은 집을 전세로 내놓지 않고, 월세 또는 반전세 조건으로만 전환해 새로운 세입자 받기를 거부하는 경우가 있습니다.
이 상황에서 임차인이 그 조건에 동의하지 않았다면, 임대인의 일방적인 전환은 계약상 무효가 될 수 있습니다.

하지만 임대인이 실제로 전세 매물로 내놓지 않거나, 부당하게 높은 조건으로 내놓는다면,
새로운 세입자를 찾기 어려워지고, 보증금 반환도 지연되는 문제가 발생합니다.

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보증금 반환을 앞당기려면 어떻게 해야 할까?

1. 임대인과 협의 시도
   가능한 경우, 중도 퇴거에 대한 합의서 또는 문자·이메일 증거를 남기고
   ‘새로운 세입자 구하기’에 협력한다는 의사를 표시하는 것이 좋습니다.
2. 보증보험에 가입된 경우
   보증보험에 가입되어 있다면, 퇴거 후 보험사에 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다.
   보험사는 임대인 대신 보증금을 지급하고, 임대인에게 구상권을 행사하게 됩니다.
3. 내용증명 발송
   임대인이 협조하지 않거나 연락을 회피하는 경우,
   계약 해지 및 보증금 반환 요청 내용증명을 보내 법적 절차의 시작을 알릴 수 있습니다.
4. 임차권등기명령 신청
   퇴거했음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태라면,
   법원에 ‘임차권등기명령’을 신청해 전입세대 열람 및 우선순위 보호를 유지할 수 있습니다.
5. 민사소송 및 강제집행
   위 모든 절차로도 해결되지 않을 경우,
   임대인을 상대로 민사소송을 통해 보증금 반환 판결을 받아 강제집행이 가능합니다.

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월세 전환, 임차인이 동의하지 않았다면 무효

임대인이 기존 전세 조건을 일방적으로 변경해 월세 또는 반전세로 바꾼 뒤,
새로운 세입자를 못 구했다는 이유로 보증금을 지급하지 않는다면,
이는 임대인의 귀책사유로 간주될 수 있습니다.

이럴 경우, 계약서 특약, 문자 내역, 공인중개사의 설명 등 입증 자료를 확보해 두는 것이 유리합니다.

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요약: 임차인이 꼭 챙겨야 할 대응 전략

• 계약 중도 해지 시, 임대인 동의 없이 보증금 반환 요구는 원칙상 불가
• 임대인이 전세 매물로 내놓지 않거나, 월세로만 전환하면 법적 다툼 소지 있음
• 보증보험 가입 여부 확인, 보험금 청구 가능
• 내용증명, 임차권등기명령, 민사소송까지 단계별 대응 준비
• 계약서와 문자, 협의 내용은 모두 기록 및 보관 필수