전세대출 토스·카카오(HF) 거절 후 HUG 재신청 가능할까? 계약금 반환까지 실무 정리

전세대출 토스·카카오(HF) 거절 후 HUG 재신청 가능할까? 계약금 반환까지 실무 정리

전세대출을 신청했다가 **토스·카카오뱅크(HF 보증)**에서 거절되면
“이제 다른 은행도 다 안 되는 것 아니냐”는 불안이 커집니다.
하지만 거절 사유가 ‘근저당·시세 문제’라면 오히려 HUG 보증 은행에서 승인될 가능성이 있습니다.

또한 계약서에 ‘임대인 사유로 대출 불가 시 계약금 전액 반환’ 특약이 있다면
계약금도 돌려받을 수 있는 상황일 가능성이 큽니다.

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HF vs HUG 보증 심사, 뭐가 다를까?

전세대출 보증은 크게
HF(주택금융공사)와
HUG(주택도시보증공사)로 나뉩니다.

핵심 차이 요약

구분HF (토스·카카오)HUG (국민·신한·우리)

근저당·시세 심사	매우 엄격	보통
거절 포인트	시세 대비 근저당 70%↑	임대인 체납·위반건축
무소득자 승인	비교적 높음	중간
추천 채널	토스·카카오	KB·신한·우리

HF는 주택 가치 대비 근저당 비율을 가장 중요하게 봅니다.
깡통전세가 의심되면 임차인 조건이 좋아도 바로 거절되는 경우가 많습니다.

반면 HUG는

• 임대인 체납 여부
• 위반건축물 여부
• 계약 구조와 임대인 협조

를 더 중점적으로 보기 때문에 HF 거절 → HUG 승인 사례가 실제로 적지 않습니다.

👉 근저당이 크게 잡힌 집이라면 HUG 보증 은행으로 재신청이 정석입니다.

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토스·카카오 거절 후 바로 할 일

1. 거절 사유서 캡처·보관
   → “근저당 과다”, “시세 대비 보증 불가” 문구 중요
2. HUG 취급 은행으로 재신청
   → KB국민은행, 신한, 우리 순 추천
3. 중개인에게 HF와 HUG 심사 기준 차이 설명 요청

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계약금 전액 반환 가능한 이유

계약서 특약에

“임대인 사유로 대출 불가 시 계약금 전액 반환”
이라는 문구가 있다면, 이번 상황은 임대인 귀책사유로 해석될 가능성이 큽니다.

왜 임대인 사유인가?

• 근저당 과다
• 시세 대비 전세금 불일치
• 보증기관이 주택 자체 위험을 이유로 거절

이는 임차인 신용 문제가 아니라 주택 상태·임대인 설정 문제이기 때문입니다.

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계약금 반환 절차 (실무)

1. 토스 거절 사유서 제출
   → 근저당·시세 문제 명시
2. 임대인 또는 중개인에게 특약 근거로 반환 요구
3. 거절 시 내용증명 우편 발송
4. 미반환 시 소액재판 가능
   (1,000만 원 이하 간편, 승소율 높은 편)

대출 불가 사유별 정리

대출 불가 사유귀책 주체계약금

근저당 과다·시세 불일치	임대인	전액 반환
임차인 신용 부족	임차인	반환 불가

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정리

• HF(토스·카카오) 거절 = 끝 아님
• 근저당·시세 문제면 HUG 은행 재신청 가치 충분
• 특약 있다면 계약금 전액 반환 가능성 매우 높음

👉 지금 할 일은 딱 3가지입니다.
① 거절 사유서 확보 → ② HUG 은행 재신청(KB 추천) → ③ 특약 근거로 계약금 반환 요구