전세보증금 2개월 지연 반환 시 임차인 지연이자 청구 기준과 임대인의 대응 방법

전세보증금 2개월 지연 반환 시 임차인 지연이자 청구 기준과 임대인의 대응 방법

전세 계약이 종료되었음에도 임대인이 전세보증금을 제때 반환하지 못하는 사례가 꾸준히 발생하고 있다. 특히 최근 금리 상승과 부동산 경기 침체로 인해 임대인들이 보증금을 마련하지 못해 반환을 지연하는 경우가 증가하면서, 임차인의 권리 보호와 임대인의 법적 의무에 대한 관심이 커지고 있다. 전세보증금 반환이 2개월 이상 지연된 상황이라면 어떤 이자가 발생하고, 임차인이 주장하는 대출이자가 어디까지 인정되는지가 가장 중요한 쟁점이다.

■ 법적으로 인정되는 지연이자는 ‘연 5%’

전세보증금 반환이 지연되면 임차인은 법적으로 **지연이자 연 5%**를 청구할 수 있다. 이는 민법이 정한 금전 채무불이행에 대한 법정 이율이며, 반환 시점과 관계없이 임대인의 고의·과실 여부와 무관하게 적용된다.

지연이자가 발생하는 기준 시점은 다음과 같다.

• 계약 종료
• 임차인의 실제 퇴거(주택 인도)
  이 두 조건이 충족된 후 다음 날부터 연 5%의 지연이자가 자동으로 발생한다.

또한 소송이 제기되면, 소장 송달 이후부터는 연 12% 이율이 적용되어 임대인의 부담이 크게 커질 수 있다. 따라서 지연 상황이 장기화될수록 임대인에게 불리하게 작용한다.

■ 임차인이 주장하는 ‘대출이자 5%’는 법적 의무가 아니다

일부 임차인들은 전세보증금 반환이 지연되면서 “본인이 대출을 받아 생활하고 있으니 그 이자를 임대인이 전액 부담해야 한다”고 주장하기도 한다. 그러나 이는 법적으로 자동 인정되는 항목이 아니다.

핵심은 다음과 같다.

1. 임차인 대출이자 = 법정 의무 아님
   • 임대인은 임차인의 대출이자를 ‘무조건’ 지급해야 할 의무가 없다.
   • 임차인의 금융 상황까지 임대인이 책임지는 규정은 존재하지 않는다.
2. 손해배상 청구는 가능하지만 입증 필요
   • 임차인은 임대인의 지연 때문에 발생한 ‘실제 손해’를 손해배상으로 청구할 수 있다.
   • 하지만 이 경우
     • 실제 대출 실행 사실
     • 대출 원인
     • 임대인에게 대출 필요성을 고지했는지
     • 지연 반환이 대출의 직접적 원인인지
       등의 요건을 임차인이 입증해야 인정될 수 있다.
3. 대출이자 전액 인정은 매우 드문 편
   • 법원은 대출이자가 발생하더라도 “임대인 귀책으로 직접 발생한 비용이 맞는지”를 엄격히 판단한다.
   • 따라서 임차인이 주장하는 대출이자 전액이 인정되는 사례는 많지 않다.

■ 임대인이 반드시 확인해야 할 요소들

보증금 반환 지연이 문제가 될 경우 임대인은 아래 사항을 점검해야 한다.

1. 임차인의 실제 퇴거 여부

• 집을 인도하지 않은 상태라면 지연이자 발생 요건이 성립하지 않는다.
• 전출 신고만 하고 물건을 남겨둔 상태라면 ‘인도 완료’로 보지 않는다.

2. 보증금 반환 요구 증거 확보

임차인이 구두로만 요구한 경우는 입증이 어렵기 때문에,

• 문자
• 카카오톡
• 내용증명
  등으로 반환 요청을 명확히 기록하는 것이 중요하다.

3. 대출이자 지급은 ‘합의 대상’일 뿐, 의무가 아님

따라서 임차인이 5% 또는 그 이상을 요구하더라도

• **법정 지연이자 5%**만 기준으로 제시하면 된다.

■ 대응 전략: 법정 이자 중심 협의 + 필요 시 임차권등기명령

임대인이 당장 보증금을 반환하기 어렵다면 다음 순서로 대응하는 것이 안전하다.

1. 보증금 반환 계획 먼저 협의
2. 지연이자는 연 5% 기준으로만 지급 제안
3. 임차인이 강하게 요구할 경우, 임차권등기명령 안내
   • 임차권등기는 임차인의 권리를 확보해주기 때문에 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다.
4. 합의가 불가능하다면 소송 대비
   • 지연이자 연 12% 위험이 있으므로 장기 지연은 피해야 한다.