전세보증보험 가입 이유로 계약서 재작성 요구? 임차인이 반드시 확인해야 할 체크리스트

전세보증보험 가입 이유로 계약서 재작성 요구? 임차인이 반드시 확인해야 할 체크리스트

최근 일부 임대인이 전세보증보험 가입을 이유로 임차인에게 전세계약서 재작성을 요구하는 사례가 늘고 있습니다. 표면적으로는 보험 가입을 위한 절차라 해도, 임차인의 계약상 권리와 우선순위에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

✅ 왜 집주인이 전세보증보험 가입을 위해 계약서 재작성을 요구하나?

전세보증보험(HUG, SGI서울보증 등)은 임차인뿐만 아니라 임대인도 본인 명의로 가입이 가능합니다. 그러나 묵시적 갱신 상태(계약이 자동 연장된 상태)에서는 보험사 측에서 신규 계약서 제출을 요구하는 경우가 많습니다. 이로 인해 집주인이 전세계약을 ‘재작성’하거나 ‘신규 2년 계약’을 요구하게 되는 것입니다.

✅ 임차인이 반드시 체크해야 할 핵심사항

1. 계약서 내용 철저히 확인
   • 단순히 ‘기간 연장’인지, 보증금·임대 조건·특약사항 변경이 있는지 살펴보세요.
   • 퇴거 요청 조건, 갱신 불가 특약 등 임차인에게 불리한 조항이 포함되면 절대 서명하지 말아야 합니다.
2. 임차인의 권리 보장 여부 확인
   • 새 계약서로 인해 기존 계약의 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권이 유지되는지를 명확히 해야 합니다.
   • 계약서에 **“기존 전세계약의 권리 및 조건은 동일하게 유지된다”**는 특약을 반드시 삽입하세요.
3. 임대인 보증보험 가입 동의
   • 보증보험 가입 목적이라면, 단순 동의서 제공 수준으로 충분합니다.
   • 임차인이 직접 보험에 가입하는 것이 아니라면, ‘협조’ 외 추가 의무가 없는지를 반드시 확인해야 합니다.
4. 확정일자 재발급은 필수
   • 계약서를 새로 작성하는 순간, 기존 확정일자의 우선순위가 무효화됩니다.
   • 즉시 주민센터에서 새로운 확정일자를 재발급받아야 우선변제권 보호가 유지됩니다.

⚠️ 잠재적 위험: 우선순위 밀림 주의

만약 계약서 재작성 후 집주인이 곧바로 담보대출을 실행하거나, 다른 확정일자 선순위를 가지는 세입자를 들일 경우, 기존 임차인의 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다.
이러한 위험을 차단하기 위해서라도 임차인은 계약서 작성 직후 바로 확정일자를 등록하고 전입 상태를 유지해야 합니다.

💡 실전 대응 팁

• 계약서에 **“보증보험 가입을 위한 형식적 재작성”**임을 명시하고, 기존 권리의 유효함을 명문화하세요.
• 되도록 공인중개사를 통해 계약하며, 모든 서류를 복사 및 보관하세요.
• 불리한 특약이 포함되면 서명하지 말고, 법률 전문가의 자문을 먼저 구하는 것이 안전합니다.
• 상황에 따라 임차인 명의로 전세보증보험을 직접 가입하는 것도 하나의 방법입니다.

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📌 불확실한 상황에서는 등기부등본, 계약서 사본, 확정일자, 전입신고 내역 등 관련 서류를 정리하고, 필요시 전문가 상담을 권장합니다.