시골집을 증여로 받을 경우 무주택 간주가 될까? 다주택자 인정과 세금 문제 정리

시골집을 증여로 받을 경우 무주택 간주가 될까? 다주택자 인정과 세금 문제 정리

수도권 1주택자가 비조정지역 시골주택을 증여로 취득할 경우, 해당 주택이 무주택 간주 대상에 포함되는지, 또는 다주택자로 불이익이 생기는지는 많은 이들이 헷갈려하는 부동산 실무 이슈입니다.

결론부터 말씀드리면, 시골 주택을 ‘증여’로 받을 경우, 대부분 다주택자로 간주되며 ‘무주택 간주’ 특례는 인정되지 않습니다.

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✅ 무주택 간주 특례: 상속·농어촌 주택만 해당

‘무주택 간주’ 또는 ‘주택 수 제외’ 특례는 오로지 일부 상속주택 또는 농어촌주택 특례에 한해 엄격하게 적용됩니다.

• 대표적인 적용 사례는 다음과 같습니다:
  • 상속주택 특례: 상속받은 주택이 읍·면 소재, 20년 이상 노후, 전용 85㎡ 이하, 공시가 1억 원 이하인 경우
    → 일정 조건 하에 일시적 무주택 간주 가능 (청약, 양도세 등 일부 기준에서)
  • 농어촌주택 특례: 일정 기준 충족 시 주택 수에서 제외
    → 단, 이는 대부분 **매수(구입)**한 경우이며, 증여는 적용 제외

💡 핵심 포인트:
‘증여로 받은 시골집’은 주택 수에서 제외되지 않으며, 청약·양도세·종부세 등에서 그대로 주택 수에 포함됩니다.

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✅ 증여받은 시골주택: 다주택자로 분류되는 조건

다음 중 하나라도 해당되면 ‘농어촌주택 특례’에서 제외되며, 다주택자 취급이 됩니다:

조건기준

전용면적	85㎡ 초과이면 제외
노후 여부	**준공 20년 미만(신축 포함)**이면 제외
공시가격	1억 원 초과 시 제외
소재지	**읍·면 외 지역(동 지역 등)**이면 제외
취득 방식	증여로 받은 경우 대부분 특례 미적용

따라서 전용면적 84㎡ 초과, 공시가 1억 이상, 신축 또는 10년 내 건물이라면
→ 다주택자로 인정되어 청약 자격 제한, 양도세 중과세율, 종합부동산세 부담까지 발생할 수 있습니다.

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✅ 세금 부담: 증여세부터 양도세까지

1. 증여세
   • 증여재산공제 후 과세 (성인 자녀 기준 5천만 원 공제)
   • 공시가격 또는 시가 기준으로 계산되며, 수천만 원 이상 세금이 발생할 수 있음
2. 취득세
   • 기본 3.5%, 지방교육세 포함 시 더 올라갈 수 있음
   • 고가주택/다주택자 취득 시 더 높은 세율 적용 가능
3. 양도세
   • 해당 주택 보유 후 매도 시, 1세대 1주택 비과세 요건 불충족
   • 2주택자라면 기본세율 + 중과세율 적용 가능

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✅ 실무 조언: 무주택 간주 기대 금물

• 증여로 받은 시골주택은 특례 대상이 아님을 분명히 이해해야 합니다.
• 시골집 특례를 원한다면, 조건을 모두 충족하는 **주택을 새로 구입(매수)**하는 방식만이 실효적입니다.
• **세금 부담(증여세, 양도세 중과)**과 청약 자격 박탈 위험을 모두 고려해 신중하게 결정해야 합니다.

📌 필요시 국세청 상담센터, 세무사 자문, 등기부등본·공시지가 자료 확인 후 증여 여부를 판단하세요.

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✅ 결론 요약

항목설명

무주택 간주 가능 여부	증여는 제외됨, 대부분 다주택자로 산정
세금 부담	증여세 + 취득세 + 양도세 중과세 가능성 있음
특례 적용 조건	전용 85㎡ 이하, 공시가 1억 이하, 노후 20년 이상, 읍·면 소재지, 구입한 경우에만 해당
대안	특례 조건 충족 주택을 따로 매입하거나, 증여 자체를 보류/재설계