전세 감액 재계약·확정일자·분실한 계약서 핵심 정리

전세 감액 재계약·확정일자·분실한 계약서 핵심 정리

전세 감액 재계약 상황에서는 확정일자를 새로 받지 않는 것이 일반적으로 더 유리하며,
분실한 감액 재계약서는 중개업소 또는 집주인에게서 사본을 받아 사용하면 충분합니다.

아래에서 핵심만 다시 정확히 정리합니다.

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■ 1. 감액 재계약에서 확정일자를 다시 안 받는 것이 왜 유리한가?

전세 재계약 시 보증금 감액이라면 다음이 실무 원칙입니다.

• 보증금 그대로 또는 감액 → 기존 확정일자 그대로 유지
• 보증금 증액 → 새 확정일자 필요

즉, 2023년에 전세금을 낮추며 재계약할 때 확정일자를 다시 안 받은 것이 맞고, 그게 오히려 안전한 선택입니다.

또한 감액 재계약서에
“기존 임대차계약의 효력은 그대로 존속한다”
라는 특약이 들어가 있는 경우,

→ 기존 확정일자 기준으로 우선변제권이 계속 유지됩니다.

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■ 2. 분실한 감액 재계약서는 사본으로 충분

임대차계약서는 보통 다음 3곳이 각각 보관합니다.

• 임대인(집주인)
• 임차인
• 공인중개사(법적으로 최소 5년 보관 의무)

따라서 중개업소에 요청하면 사본을 바로 받을 수 있고,
중개업소가 없거나 폐업하면 집주인에게 사본 요청도 가능합니다.

HUG에서 요구하는 “첫 번째 계약서 + 감액 재계약서”는
사본이어도 내용·날짜·도장이 확인되면 보통 문제 없이 인정됩니다.

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■ 3. 이번 재계약도 감액이라면 확정일자를 새로 받지 않는 것이 일반적으로 유리

재계약 유형별 실무 기준:

재계약 유형확정일자 필요 여부

증액 재계약	새 확정일자 필수
감액 재계약	기존 확정일자 유지하는 것이 유리
동일보증금 재계약	기존 확정일자 유지

감액 재계약에서 확정일자를 새로 찍으면
기존 확정일자의 날짜보다 뒤로 밀리며 우선순위가 떨어질 위험이 있습니다.
그래서 확정일자를 새로 받지 않는 것이 일반적 실무입니다.

HUG 전세보증 갱신도 다음 방식으로 처리됩니다.

• 감액 재계약 → 기존 확정일자 그대로 + 감액 계약서만 제출
• 증액 재계약 → 새 확정일자 요구 가능

따라서 이번에도 보증금이 내려간다면:

✔ 계약서는 새로 작성하되(HUG 제출용)
✔ 주민센터에서 확정일자를 다시 찍지 않는 것이 더 안전합니다.

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■ 핵심 정리 (가장 중요한 3줄)

1. 감액 재계약은 확정일자를 새로 받지 않는 것이 일반적으로 더 유리하며 기존 확정일자가 보호를 계속 제공한다.
2. 분실한 감액 재계약서는 중개업소 또는 집주인에게서 사본 확보하면 HUG 제출용으로 충분하다.
3. 이번에도 감액 재계약이라면 확정일자는 그대로 유지하는 방식으로 HUG 갱신 신청하는 것이 실무상 표준이다.