단체(일괄) 전세보증, 임차인 바뀌면 자동 승계될까? HUG 조건변경 절차 반드시 필요하다

단체(일괄) 전세보증, 임차인 바뀌면 자동 승계될까? HUG 조건변경 절차 반드시 필요하다

전세보증금반환보증(HUG·HF)의 가입 방식 중 하나인 단체(일괄) 전세보증은 임대사업자나 법인이 건물 전체를 묶어서 보증 가입하는 형태다. 이 때문에 일부 중개업소에서는 “단체보증이 있으니 새 임차인은 별도 절차 없이 자동으로 보호된다”고 설명하는 경우가 있는데, 이는 매우 위험한 오해다.
단체보증이라도 임차인 변경이 발생하면 HUG의 ‘조건변경 심사·승인’이 반드시 필요하며, 보증은 절대로 자동 승계되지 않는다.

2025년 기준 실무·법령 기준에 따라 단체보증의 임차인 변경 시 반드시 알아야 할 핵심 내용을 정리했다.

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■ 1. 단체보증에서 임차인·보증금만 바꾸면 기존 보증이 유지될까?

HUG 전세보증금반환보증 규정에 따르면 보증은 임대차계약의 본질적 요소가 변경되면 모두 ‘보증조건 변경’ 사유에 해당한다.
이때 본질적 요소란 다음 항목이다.

• 임차인(피보증인)
• 보증금
• 임대차 기간
• 임대 목적물(주소·호실)

즉, 건물 전체가 단체보증으로 묶여 있다고 해도 각 호실별로 ‘누구에게 얼마를 보증하는지’가 전산상 분리되어 관리되므로, 임차인이 바뀌면 당연히 보증 조건도 바뀌어야 한다.

● 단체보증의 일반 처리 방식

단체보증에서는 기존 보증을 완전히 해지하고 새로 가입하기보다는
→ 해당 호실의 피보증인(임차인)과 보증금을 변경하는 형태로 계속 유지시키는 방식이 많다.

하지만 이 역시
HUG가 조건변경을 승인했을 때만 유효하며,
임차인끼리 계약만 바꾼다고 자동으로 승계되지 않는다.

✔ 즉, “기존 단체보증 유지 + 임차인만 교체”는 가능한 구조이지만 반드시 HUG 또는 은행의 정식 변경 승인이 있어야 한다.

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■ 2. 보험료 정산만 하면 자동 적용될까? → 절대 아니다

임대사업자나 중개업자가 “단체보증이라 보험료만 정산하면 자동으로 새 임차인에게 적용된다”고 설명하는 경우가 있으나 이는 법적으로 잘못된 안내다.

HUG·HF 모두 아래 항목 변경은 모두 ‘조건변경’ 처리 의무가 있다.

• 임차인 변경
• 보증금 증감
• 계약 기간 변경
• 임대인 변경

조건변경은 신청 → 심사 → 승인 순서를 반드시 거쳐야 한다.

특히 일반 개인보증에서는 임차인 변경을 거의 항상 “새 계약”으로 보며, 단체보증도 마찬가지로 변경 신청 없이 보증이 자동 승계되는 구조는 존재하지 않는다.

● 위험 포인트

보험료만 계산했는데 HUG 전산에 변경이 반영되지 않았다면?

→ 법적으로는 여전히 “예전 임차인 기준의 보증”이 유지된 상태다.
→ 새 임차인은 보증 효력이 없는 상태가 되어 전세금 보호에 치명적 위험이 발생한다.

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■ 3. 새 임차인은 반드시 본인 명의의 보증서·조건변경 승인서를 받아야 한다

전세보증금반환보증은 보증서 또는 전자 보증 확인서에 적힌 내용 그대로만 효력이 인정된다.

보증서에는 다음 항목이 명확히 기재된다.

• 피보증인(임차인 이름)
• 보증금액
• 주소 및 호실
• 보증기간

따라서 임차인이 바뀌고 보증금이 달라졌다면, 새 임차인은 반드시 아래 서류 중 하나를 확보해야 한다.

● 필수 확보 서류

• 새 임차인 이름·보증금·기간이 반영된 보증서 PDF
• HUG 또는 은행에서 발급한 ‘보증조건 변경 승인서’
• 모바일HUG 또는 은행 앱에서 본인 명의 보증 내역이 조회되는 화면 캡처

이 서류가 있어야
→ 만기 시 HUG에 이행청구(보증금 대위변제)를 할 때 분쟁을 피할 수 있다.

전문가들이 “임대인 변경만 발생해도 보증서 재발급을 받으라”고 권하는 이유도 같다.
보증은 서류에 적힌 내용 그대로 판단되기 때문이다.

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■ 4. 실무적으로 반드시 해야 할 체크리스트

✔ (1) 단체보증 가입 주체 확인

• 임대사업자가 직접 HUG에 가입했는가?
• 은행 대출과 함께 특약으로 가입했는가?

✔ (2) 임대사업자·은행에 문의

반드시 다음 질문을 해야 한다.

“해당 호실 단체보증에서 기존 임차인을 나로 변경하고,
보증금을 2억 3,400만 원으로 조정하는 조건변경이
HUG에 접수·승인된 상태인지 확인해 주세요.”

✔ (3) 서류 요청

승인 후 아래 서류를 꼭 받는다.

• 변경 보증서(PDF)
• 조건변경 승인서
• 모바일HUG/은행 앱에서 본인 명의 보증 조회 화면 캡처

✔ (4) HUG 고객센터 직접 확인(1566-9009)

아래 정보를 제공해 확인 요청하면 된다.

• 단체보증 번호
• 건물 주소·호실
• 임대사업자 상호
• 본인 이름

→ 현재 HUG 전산상 피보증인이 누구인지,
→ 보증금·기간이 정상적으로 변경 반영됐는지 확인.

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■ 결론: 자동 승계는 없다…변경 승인 + 본인 명의 보증서 확보가 필수

정리하면 다음과 같다.

1. 단체보증을 ‘조건변경’ 형태로 계속 유지하는 구조는 가능하다.
2. 하지만 임차인만 바꾸면 보증이 자동 승계되는 구조는 없으며,
   HUG의 조건변경 승인 절차가 필수다.
3. 새 임차인은 반드시 본인 명의 변경 보증서 또는
   모바일HUG에서 조회되는 보증 내역을 확보해야 전세금 보호가 가능하다.