전세 감정가 하락으로 대출 줄었을 때 대응법 총정리

전세 감정가 하락으로 대출 줄었을 때 대응법 총정리

전세 감정가 하락으로 대출 줄었을 때 대응법 총정리

잔금 처리부터 금리·연장 절차까지 한 번에 정리

전세 계약을 연장하거나 신규로 진행하는 과정에서 감정가(시세) 하락 때문에 전세자금대출이 줄어드는 상황은 생각보다 흔합니다. 당황스럽지만 구조를 이해하면 대응책은 분명합니다. 핵심만 깔끔하게 정리해드릴게요.

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1️⃣ 감정가 하락 시 대출이 줄어드는 이유

전세자금대출은 주택의 감정가 또는 시세를 기준으로 산정됩니다.
감정가가 내려가면 은행은 그 금액의 통상 80% 내외(은행·보증기관 정책에 따라 더 낮을 수 있음)까지만 대출을 승인합니다.

👉 결과적으로

• 대출 한도 ↓
• 전세보증금 전액을 맞추기 위한 자비 부담 발생
  이라는 구조가 됩니다.

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2️⃣ 부족한 잔금, 어떻게 메울까?

대출이 80%만 나온다면 선택지는 크게 세 가지입니다.

① 집주인과 전세보증금 조정

• 보증금을 감액해 새 계약서 작성
• 감액된 금액 기준으로 대출 연장/실행
• 집주인과 감액분 처리 방식(현금 반환·월세 전환 등) 합의 필요

② 임차인이 현금으로 보충

• 예비자금, 저축, 현금화 가능한 자산으로 부족분 충당
• 이자 부담이 없어 가장 안전한 방법

③ 추가 대출로 보충

• 신용대출, 마이너스통장 등으로 부족분 보완
• 단, DSR(총부채원리금상환비율) 심사로 승인·금리에 제약 큼
• 이자 부담 급증 가능

👉 공식처럼 정리하면
전세대출(약 80%) + 현금/추가대출 = 전세보증금 전액

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3️⃣ 전세대출 연장 절차 요약

1. 집주인과 계약 연장 및 보증금 변경 합의
2. 변경 내용 반영한 전세계약서 작성
3. 은행 연장 심사 신청
4. 감액 계약서·확정일자 등 서류 제출
5. 심사 승인 후 대출 실행
6. 부족분은 현금 또는 추가 대출로 보충

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4️⃣ 금리는 어느 정도일까?

상품·은행·보증기관·신용도에 따라 차이가 큽니다.

• 기금 전세대출(버팀목·신혼부부)
  → 연 1.5%~2.5% 내외(우대 조건 충족 시)
  (주택도시기금 상품)
• 일반 은행 전세자금대출
  → 연 3%~6% 내외
• 신용대출로 부족분 보충
  → 연 6%~10% 이상도 흔함
  → 전체 이자 부담 급증 주의

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5️⃣ 꼭 주의해야 할 포인트

• DSR 영향: 신용대출로 보충하면 승인 거절·금리 인상 가능성 큼
• 대환 가능성 점검: 가능하다면 일반 대출 → 기금 전세대출로 갈아타기 검토
• 사전 상담 필수: 계약 연장 전에 부동산·은행과 미리 상담하면 리스크를 크게 줄일 수 있음

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🧾 실제 예시로 이해하기

• 전세보증금: 2억 원
• 감정가 하락 후 시세: 1.8억 원
• 대출 가능액(80%): 1.44억 원
• 부족분: 5,600만 원

→ 이 5,600만 원을 현금 또는 추가 대출로 충당해야 전세보증금이 맞춰집니다.

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📌 핵심 정리

• 감정가 하락으로 대출이 80%만 나오는 건 흔한 상황
• 부족분은 보증금 조정·현금·추가대출로 해결
• 전세대출 금리는 대략 연 1.5%~6%, 신용대출은 더 높음
• 가능하면 금리 낮은 기금 전세대출로 대환을 검토하세요

👉 미리 구조를 이해하고 준비하면, 전세 연장도 충분히 안정적으로 대응할 수 있습니다.

 

 

 

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