CR리츠 전세대출, “계약서 먼저 쓰고 대출부터” 해도 될까? 리스크와 안전한 진행법

CR리츠 전세대출, “계약서 먼저 쓰고 대출부터” 해도 될까? 리스크와 안전한 진행법

CR리츠 전세대출, “계약서 먼저 쓰고 대출부터” 해도 될까? 리스크와 안전한 진행법

현재 정리해주신 흐름(가심사 OK인데 HUG 보증이 지연, 담당자가 “정식 계약서 먼저 쓰고 대출부터” 제안)은 원칙적으로 위험한 순서예요. 특히 HUG 보증이 전제인 전세대출이라면 더 그렇습니다.

왜 위험하냐: 핵심은 “보증 승인 전에는 대출 실행이 막힐 수 있음”

대부분의 전세대출은 최종 실행 단계에서

• 전세계약서(확정된 조건)
• 임대차 목적물 심사(권리관계/시세/임대인 요건)
• HUG 보증 승인(또는 보증서 발급)

이게 맞아야 돈이 나가요.

가심사는 말 그대로 “대출 가능성”을 보는 단계라서, 목적물·임대인·보증 심사에서 막히면 실행이 안 됩니다.

“계약서 먼저” 했을 때 생길 수 있는 실제 문제

1) 보증이 끝내 안 나오면, 계약은 살아있는데 돈이 안 나오는 상황

가장 위험한 케이스예요.

• 계약은 체결됨(임대인은 잔금/입주 요구 가능)
• 대출 실행 불가(보증 불승인)
• 임차인은 잔금 마련 불가 → 계약 위약/계약금 분쟁으로 갈 수 있음

특히 계약금 이미 지급한 상태면 더 불리해질 수 있어요.

2) “대출을 먼저 받는다”는 건 현실적으로 거의 불가

은행은 보통 전세계약서 + 보증 심사 진행/승인이 있어야 실행합니다.
담당자가 말하는 “대출 먼저”는 실제론

• 계약서 먼저 써서 접수 속도를 올리자(=서류를 먼저 맞추자)
• 보증이 나오면 바로 실행하자

이 의미일 가능성이 큽니다.
즉, 보증 없이 ‘실행’은 거의 안 된다고 보시면 안전합니다.

3) 입주 일정이 흔들릴 수 있음

보증 승인 지연 → 실행 지연 → 잔금일/입주일 미뤄짐
이 과정에서 임대인이 협조적이지 않으면 갈등이 커질 수 있어요.

안전하게 진행하는 방법 2가지 (이 중 하나는 꼭)

방법 A. 보증 승인(또는 보증 가능 확인) 후 계약서 작성/잔금일 확정

가장 깔끔합니다.
가능하면 이 순서로 가세요.

방법 B. 계약을 먼저 쓰더라도 “HUG 보증 불발 시 무조건 계약 해제” 특약 필수

정식 계약을 먼저 해야 한다면 특약으로 안전장치를 걸어야 합니다.

특약 예시(핵심 문구)

• “본 계약은 HUG 전세자금보증(또는 전세보증금 반환보증) 승인/발급을 전제로 한다.”
• “○월 ○일까지 보증이 불승인(또는 미발급) 시 계약은 해제하며, 임대인은 계약금 포함 기지급 금원을 지체 없이 전액 반환한다.”
• “보증 불승인으로 인한 계약 해제 시 임차인에게 어떠한 위약금도 청구하지 않는다.”

여기서 포인트는 ‘불승인/미발급’ ‘전액 반환’ ‘위약금 없음’ 3개가 반드시 들어가야 합니다.

지금 당장 체크하면 좋은 것 (짧게)

• 은행 담당자에게 “보증 승인 전에도 실행 가능한가?”를 딱 잘라 확인 (대부분 No)
• 부동산/임대인에게는 “보증 조건부 특약 없으면 계약 못 한다”로 정리
• 잔금일은 보증 승인 예상일보다 충분히 여유 있게 잡기

결론

보증이 늦는 상태에서 ‘계약서 먼저’는 계약금·위약금 분쟁으로 이어질 수 있는 구조라서,
진행해야 한다면 최소한 **‘HUG 보증 조건부 특약’**을 넣고 가는 게 안전합니다.