전세 계약 갱신, 내 계약은 묵시적 갱신일까 재계약일까?

전세 계약 갱신, 내 계약은 묵시적 갱신일까 재계약일까?

전세계약이 만료될 시점, 많은 세입자와 집주인들은 계약을 연장할 것인지, 새로운 조건으로 계약서를 쓸 것인지를 두고 고민합니다.

그 과정에서 헷갈릴 수 있는 개념이 바로 **‘묵시적 갱신’과 ‘재계약(명시적 갱신)’**입니다.
두 유형은 법적 효과와 향후 계약 조건에 큰 차이가 있으므로, 정확히 구분할 필요가 있습니다.

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묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란, 임대차 기간이 끝나갈 때 양측이 별다른 행동을 하지 않으면 자동으로 계약이 2년 연장되는 상태를 말합니다.

📌 적용 요건

• 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
  임대인 또는 임차인이 ‘계약 해지’ 또는 ‘조건 변경’을 서면으로 통보하지 않은 경우
• 기존 조건(보증금, 월세, 기타 조항 등)이 그대로 유지됨
• 별도의 계약서 작성 없이도 자동으로 2년 연장

🧾 예시

• 계약 만료를 앞두고 아무런 통지가 오가지 않음
• 구두로 “계속 살겠습니다” → “네, 그렇게 하세요” 정도의 대화만 있음
  → 묵시적 갱신 성립

 

 

전세 계약 2년 종료 후 재계약과 계약갱신청구권 사용 – 무엇이 다를까

 

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명시적 갱신(재계약)이란?

명시적 갱신은 임대차 종료 전에 양측이 갱신 의사를 명확히 표현하고,
계약서나 별도 합의서를 다시 작성하는 것을 의미합니다.

📌 주요 특징

• 보증금, 월세 등 계약 조건 변경이 있음
• 계약서에 새 계약일과 갱신 조건 명시
• 임대차보호법상 보증금 증액은 최대 5%까지 제한

 

 

전세 계약 2년 종료 후 재계약과 계약갱신청구권 사용 – 무엇이 다를까

 

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질문 상황에 대한 판단

질문자님의 사례는 다음과 같습니다:

• 기존 계약이 만료되기 전에
• 카톡으로 “2년 더 전에 계약 그대로 살겠다”는 의사 표현을 했고
• 집주인은 **“그렇게 하세요”**라고 답함
• 별도 계약서 작성은 없음

✅ 이 경우는 ‘묵시적 갱신’에 해당합니다.

• 양측 모두 기존 조건 그대로 계약을 연장하기로 사실상 합의했고
• 별도의 재계약서 작성 없이 계약이 유지되었으므로
  → 묵시적 갱신 요건을 충족합니다.

계약갱신의향서 또는 전세보증금 반환보증 신청 시
➡️ “묵시적 갱신” 유형 ②로 체크하는 것이 적절합니다.

 

 

전세 계약 갱신 시 전세금 인상 한도는 최대 5%

 

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주의해야 할 점

1. 통지 기간은 매우 중요

묵시적 갱신이 적용되기 위해서는 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
양측이 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 명확히 통보하지 않아야 합니다.

2. 카톡·문자도 유효한 증거

최근에는 문자, 카카오톡 메시지 등 비공식적인 방법으로도 ‘계약 의사’가 확인된다면,
묵시적 갱신에 준하는 효력이 인정됩니다.
하지만 계약서나 서면 증거가 더 분명한 자료가 될 수 있으므로, 저장해두는 것이 좋습니다.

3. 계약갱신청구권과 혼동 주의

묵시적 갱신과는 별도로, 세입자는 한 번의 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
묵시적 갱신은 자동 갱신이고, 계약갱신청구권은 법적 권리를 행사하여 2년을 보장받는 별도의 권리입니다.

 

 

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요약 정리

구분묵시적 갱신명시적 재계약

조건	기존 조건 유지	보증금/차임 변경 가능
계약서	없음 (자동 연장)	새 계약서 작성
증거	구두, 문자, 카톡 가능	서면 계약 필요
법적 제한	자동 2년 연장	5% 증액 제한 적용

✅ “계속 살겠습니다” - “그렇게 하세요” 정도의 합의 → 묵시적 갱신
✅ 계약서 작성 및 금액 조정 포함된 경우 → 명시적 재계약

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묵시적 갱신 여부는 추후 보증금 반환, 분쟁, 보증보험 가입 시 중요한 기준이 되므로,
본인의 계약 형태가 어떤 유형인지 미리 확인하고 관련 서류나 기록을 보관해 두는 것이 중요합니다.

 

 

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