전세 계약 갱신 후 집이 매매되면 임차인은 계속 거주할 수 있을까? 보증보험은 유지될까?

전세 계약 갱신 후 집이 매매되면 임차인은 계속 거주할 수 있을까? 보증보험은 유지될까?

전세 계약 갱신 후 주택이 매매되어 소유자가 변경되었을 때, 임차인의 거주권이나 전세보증보험의 효력은 어떻게 되는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

특히, 갱신청구권을 행사한 상황에서 매도나 새로운 집주인의 실입주 요구가 발생할 경우, 임차인이 내쫓기거나 보증보험이 무효화되지 않을지 걱정되기 쉽습니다.

이에 따라, 전세계약 갱신 → 집 매매 → 보증보험 유지 여부까지 실무적으로 정리해드립니다.

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✅ 1. 전세계약 갱신 후 소유권 변경 → 계속 거주 가능

• 임차인이 이미 ‘계약갱신청구권’을 행사하여 전세계약을 2년 연장한 상태라면,
  이후 집이 팔려도 새 집주인이 실입주를 이유로 거주 종료를 요구할 수 없습니다.
• 이 경우, 새 소유자에게도 임대차 계약이 그대로 승계되며,
  전세 만기까지는 임차인의 거주권이 법적으로 보장됩니다.
• 단, 갱신청구권 행사 전에 매매계약이 체결되고, 매수인이 실거주 목적을 명확히 밝힌 경우라면
  예외적으로 갱신거절이 가능할 수 있습니다.

✅ 핵심 요점: 갱신 후 매매된 경우 → 실입주를 이유로 퇴거 요구 불가, 거주 지속 가능

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✅ 2. 전세보증보험은 임대인 변경 후에도 계속 유지됨

• 전세보증금 반환보증(전세보증보험)은 기존 임대인 기준으로 체결되어도, 임대인 변경 시 효력 유지됩니다.
• 단, **보증기관(HUG, SGI 등)에 ‘임대인 변경 신고’**를 해야 효력이 공식적으로 갱신됩니다.

📌 필요한 서류:

• 새 임대인의 등기부등본
• 신분증 사본
• 임차인의 계약서 사본 등
• 보증보험 연장 시, 간혹 새 집주인의 동의서가 필요한 경우도 있으나, 대부분은
  기존 임차인의 권리 + 기존 보험계약 효력 우선으로 인정됩니다.
• 특히, 보험약관 내 ‘양수인 미동의 시 해지’ 특약 조항이 삭제된 상태라면
  보증보험은 임차인이 만기까지 유효하게 보호받을 수 있습니다.

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✅ 3. 임차인이 직접 매수하는 경우

• 기존 전세입자가 집을 매수하는 경우, 일반 매매와 동일한 절차로 진행됩니다.
  기존 임대차 계약과 보증보험은 자동 종료되며,
  매수인은 취득세 등 일반 매수자와 동일하게 납부합니다.
• 임차 상태 유지 중 매수자가 따로 생긴다면,
  계약서에 ‘임대차 승계’ 및 보증보험 인수 여부 등 특약 명시가 필요합니다.

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✅ 실무 체크리스트

항목확인사항

갱신청구권 행사	계약 연장 후 매매되었는지 여부
전입/확정일자	대항력 유지를 위해 필수
보증보험 변경 신고	임대인 변경 시 즉시 제출
보험 만기 연장	갱신 절차 및 보험사 문의 필요
실입주 주장 대응	갱신 후 매매라면 거절 가능

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결론 요약

• 전세 계약 갱신 후 매매된 경우, 새 집주인도 기존 계약을 승계하므로,
  임차인은 전세 만기까지 안정적으로 거주할 수 있습니다.
• 전세보증보험도 임대인 변경 신고만 정확히 하면 만기까지 유지 가능하며,
  보험사의 책임 하에 보증금 반환 청구권도 보호됩니다.
• 임대인 변경 신고 누락만 주의하면, 실입주 문제나 보험 무효화 걱정 없이
  안정적인 계약 유지가 가능합니다.