전세 계약 만료 시 보증금 증액, 합법일까? 계약갱신청구권과 협의사항 총정리

전세 계약 만료 시 보증금 증액, 합법일까? 계약갱신청구권과 협의사항 총정리

서울에서 전세 계약이 만료될 즈음, 집주인이 보증금 증액을 요구하는 사례는 흔합니다. 특히 최근 부동산 시세나 금리 변화로 인해 전세 보증금을 높이려는 임대인이 많아졌는데요. 그럴 때 임차인 입장에서는 "이게 법적으로 가능한가?"라는 의문이 생길 수 있습니다.

이번 글에서는 전세 계약 만료 후 보증금 증액이 가능한지, 계약갱신청구권 적용 시 증액 한도, 그리고 3개월 추가 거주 요청 등 협의 가능한 사항들을 정리해 드립니다.

1. 전세 계약 만료 후 보증금 증액은 가능한가?

전세 계약이 종료된 이후라면, 임대인은 새로운 조건으로 임차인에게 재계약을 제안할 수 있습니다. 이때 보증금을 기존보다 올리는 것도 법적으로 문제가 없습니다. 예를 들어 기존 전세 보증금이 3억 5천만 원이었고, 임대인이 4억 원으로 증액을 요구한다면, 이는 신규 계약으로 간주되므로 협의에 따라 가능합니다.

즉, 계약갱신청구권을 행사하지 않는다면, 임대인은 자유롭게 새로운 보증금, 계약 조건을 제시할 수 있습니다.

2. 계약갱신청구권 행사 시 보증금 증액 제한

다만, 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 상황은 달라집니다. 주택임대차보호법에 따라, 최초 2년 계약이 끝날 때 한 차례 2년 연장이 가능하며, 이때는 기존 계약 조건이 대부분 유지됩니다.

이 경우 임대인이 보증금을 올릴 수는 있지만, 증액은 최대 5% 이내로 제한됩니다. 예를 들어, 기존 보증금이 3억 5천만 원이라면, 증액 후 최대 금액은 3억 6천 750만 원 수준입니다.

💡 참고: 계약갱신청구권은 임차인이 의사표시를 통해 행사해야 하며, 특별한 사유가 없다면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

3. “3개월만 더 살고 싶다”는 요구, 가능할까?

임차인이 계약 종료를 앞두고 “이사 준비가 덜 되어 3개월만 더 거주하고 싶다”고 요청하는 경우도 있습니다. 이때 임대인이 동의하면 단기 연장도 가능합니다.

하지만 이는 법적인 권리가 아닌, 임대인과의 협의 사항입니다. 임대인이 거절하면 해당 요청을 강제할 수는 없습니다. 계약서에 명시된 날짜를 기준으로 퇴거 또는 연장이 결정됩니다.

또한 이런 단기 거주가 이뤄지더라도, 반드시 서면 계약(기간과 보증금 명시 포함)을 다시 체결하는 것이 안전합니다.

4. 중개사의 역할과 법적 관계

부동산 중개사가 개입한 경우에도, 보증금 증액 자체는 임대인의 권한입니다. 중개인은 계약 당사자 간 원활한 조율을 돕는 역할을 하며, 금액 조정에는 법적 강제력을 갖지 않습니다.

단, 중개사는 계약서 작성, 계약서 등록, 관련 법률 안내 등 실무적 지원을 제공하므로, 계약 내용에 변동이 있을 때는 꼭 중개사를 통해 안전하게 절차를 진행하는 것이 좋습니다.

---

🔍 정리: 전세 계약 종료 후 보증금 증액 요약

• 계약 종료 후 새 계약 체결 시, 임대인은 보증금 증액 요구 가능
• 계약갱신청구권 행사 시, 보증금 증액은 5% 이내로 제한
• “3개월 연장”은 임대인과 협의 가능, 법적 권리는 아님
• 중개사는 조율자 역할로, 증액 자체는 계약 당사자 간 결정
• 재계약 시에는 새 계약서 작성 필수, 법적 보호를 위해 중개사 활용 권장

---

전세 계약 갱신 또는 종료 시점에서는 법적 권리와 협의 사항을 명확히 구분하는 것이 중요합니다. 임대인과의 원활한 소통, 법적 절차 준수, 중개사와의 협업을 통해 안전하고 공정한 전세 계약을 이어가시기 바랍니다.