전세 만기 전 전출해도 대항력 유지될까?

전세 만기 전 전출해도 대항력 유지될까?

공실이어도 확정일자·보증보험 있으면 보증금 보호 가능합니다

전세 계약 종료 전에 세대원 전원이 전출해 공실 상태가 되더라도, 일정 요건을 충족하면 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 특히 확정일자를 갖추고 전세보증보험에 가입되어 있다면, 임대인이 보증금 반환을 지연하더라도 **주택도시보증공사(HUG)**를 통해 보증금을 지급받을 수 있습니다.

신생아 특례 대출의 전입 의무로 2026년 1월 전출하더라도, **전세 만기(4월)**까지 권리는 유지됩니다. 다만 공실 기간에는 임대인이 반환을 미루는 사례가 있어, 보증보험 청구 준비가 핵심입니다.

---

전출 후에도 대항력이 유지되는 이유와 조건

대항력은 통상 전입신고 + 확정일자로 발생합니다. 전출하면 전입요건이 사라지는 것 아니냐는 걱정이 많지만, 전세보증보험 가입이 있으면 보호 구조가 이어집니다.

대항력 유지 핵심 요건

• 확정일자 보유
• 전세보증보험 유효
• 과거 전입신고 사실이 객관적으로 확인 가능

이 3가지가 충족되면, 전출 후 공실 상태라도 제3자에게 소유권이 넘어가거나 경매가 진행될 경우 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
신생아 특례대출의 전입은 새 주택 소유권 이전과 연계되어 인정되므로, 등기부등본상 권리 변동과 전입 사실의 연계 확인이 중요합니다.

---

보증금을 안전하게 지키는 실무 방법

공실이 되기 전·후로 다음 조치를 꼭 진행하시기 바랍니다.

1) 전출 전 내용증명 발송
임대인에게 내용증명 우편으로

• 전출 사실 통보
• 계약 만기일 명시
• 만기 보증금 반환 요구 및 기한을 분명히 적어 발송하세요.
  이 서류는 이후 분쟁이나 보험 청구의 핵심 증거가 됩니다.

2) 반환 지연 시 보증보험 청구
임대인이 만기 이후에도 반환을 거부하면, HUG 전세보증보험 청구가 가능합니다.

• 만기 후 3개월 이내 청구 권장
• 임대인의 반환확약서가 없어도 청구 가능
• 내용증명, 계약서, 확정일자 자료 등을 제출

3) 법적 절차 병행 가능
반환이 계속 지연되면

• 소액심판(금액 기준 충족 시) 또는
• 민사소송으로 강제 집행을 진행할 수 있습니다.

---

공실 기간 추가 대처 팁

• 전출 후에도 주택관리원·이웃을 통해 집 상태를 수시로 확인하고 사진을 남기세요.
• 임대인의 연락처 변경·연락 두절에 대비해 모든 연락 기록을 보관하시기 바랍니다.
• 신생아 특례대출을 진행 중인 은행에 전세 반환 일정 공유하여 대출 실행 지연을 예방하세요.
• 사전 상담은 HUG 콜센터 1566-9000을 이용하시면 정확한 안내를 받을 수 있습니다.

---

정리

• 만기 전 전출로 공실이 되어도 확정일자 + 전세보증보험이 있으면 대항력·우선변제권은 유지됩니다.
• 신생아 특례대출 전입 의무로 전출하더라도 전세 만기까지 권리 보장됩니다.
• 공실 기간 반환 지연 위험에 대비해 내용증명 발송 → 보증보험 청구 준비가 가장 중요합니다.

지금 상황에서는 **“전출해도 괜찮은가”보다 “반환 지연에 어떻게 대비할 것인가”**를 중심으로 준비하시면, 보증금 회수에 큰 문제 없이 진행하실 수 있습니다.