전세 1년 6개월 차, 집주인 실거주 요구해도 갱신청구권이 우선일까?

전세 1년 6개월 차, 집주인 실거주 요구해도 갱신청구권이 우선일까?

허위 실거주면 손해배상까지 가능합니다

전세 계약을 체결한 지 1년 6개월이 지난 시점에서 집주인이 갑자기 “실거주할 예정이니 나가 달라”고 요구하는 경우가 적지 않습니다. 그러나 결론부터 말씀드리면, 법이 정한 기간 안에 계약갱신청구권을 행사하셨다면 임차인의 권리가 우선합니다.

계약갱신청구권은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으며, 이 기간에 적법하게 통보하면 2년 연장이 보장됩니다. 단순한 실거주 주장만으로 이를 거부할 수는 없습니다.

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집주인의 ‘실거주’ 주장, 누구 책임일까?

대법원 판례는 분명합니다.
집주인이 계약갱신을 거절하려면 실거주 의사를 ‘구체적으로 입증’해야 할 책임은 집주인에게 있습니다.

즉,

• 언제 입주할 것인지
• 누가 실제로 거주할 것인지
• 기존 주거지를 어떻게 정리할 것인지

등을 객관적인 자료로 증명해야 합니다. 단순히 “들어와 살 예정이다”라는 말만으로는 갱신청구권을 막을 수 없습니다.

특히 실거주를 내세워 임차인을 내보낸 뒤,

• 다시 세를 놓거나
• 월세로 전환하거나
• 실제로 입주하지 않는 경우

이는 허위 실거주로 판단될 수 있고, 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.

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허위 실거주를 대비한 증거 수집 방법

실거주가 의심된다면, 미리 합법적인 증거를 확보해 두시는 것이 중요합니다.

1. 통화·대면 녹음
   • 집주인에게 “실거주 예정이면 언제 들어오시나요?”
   • “월세로 바꾸실 생각은 없으신가요?”
     와 같은 질문을 하며 발언을 녹음하세요.
     ※ 당사자 간 녹음은 법적으로 증거능력이 인정됩니다.
2. 부동산 중개사 문의 녹취
   • 해당 집이 다시 시장에 나왔는지
   • “입주 가능 시기, 층수” 등을 문의한 녹취를 보관하세요.
3. 실거주 여부 확인 자료
   • 집주인 또는 가족의 주민등록 전입 여부
   • 등기부등본 조회를 통한 소유·권리 변동
     등을 통해 실제 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

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계약갱신청구권 행사 방법

가장 안전한 방법은 내용증명 우편입니다.

• 제목: 계약갱신청구권 행사 통보
• 내용:
  • 계약을 2년 연장하겠다는 명확한 의사
  • 임대료 인상은 법정 한도 5% 이내 동의

공식 양식은 국토교통부 홈페이지에서 다운로드하실 수 있습니다.

집주인이 이를 거절할 경우에는

• **주택임대차분쟁조정위원회**에 조정 신청하거나
• 민사 소송으로 계약 연장을 강제할 수 있습니다.
  요건을 충족했다면 승소 가능성이 매우 높습니다.

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허위 실거주가 확인되면 어떻게 되나요?

만약 임차인이 이사한 뒤,

• 집주인이 실제로 입주하지 않았거나
• 곧바로 재임대·월세 전환한 사실이 확인되면

임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.

청구 대상에는

• 이사비
• 보증금·월세 상승으로 인한 차액
• 기타 이전 비용

등이 포함되며, 임차인 승소 판례가 다수 존재합니다. 이 경우에도 내용증명으로 먼저 배상을 요구한 뒤, 응하지 않으면 소송으로 진행하시면 됩니다.

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정리

• 전세 1년 6개월 경과 후라도, 만기 6~2개월 전 갱신청구권을 행사하면 임차인 권리가 우선합니다.
• 실거주를 이유로 한 거절은 집주인이 입증 책임을 집니다.
• 허위 실거주라면 이사비·임대료 차액 등 손해배상 청구 가능합니다.
• 핵심은 내용증명으로 청구권 행사 + 증거 선확보입니다.

지금 상황에서는 집주인의 말에 흔들리기보다, 법에서 보장한 권리를 차분히 행사하시는 것이 가장 안전한 대응입니다.