신생아 특례 전세대출, 근저당 있으면 왜 안 될까?

신생아 특례 전세대출, 근저당 있으면 왜 안 될까?

디딤돌대출 실행·대환의 핵심은 ‘1순위 근저당 말소’

신생아 특례 전세대출(디딤돌대출)은 주택도시기금 상품으로, 보증 안정성이 매우 엄격합니다. 따라서 등기부등본상 1순위 근저당권이 남아 있는 경우에는 신규 실행은 물론 대환도 불가능합니다. 계약이 연장된 상태이더라도, 기존 근저당이 소멸되지 않으면 대출은 막히는 구조라고 이해하시면 됩니다.

---

왜 근저당이 있으면 대출이 안 되나요?

디딤돌대출은 임차인의 전세보증금 반환을 최우선으로 보호해야 하므로,

• 은행·기금이 사실상 1순위 권리를 확보해야 합니다.

이미 건설사나 금융기관 명의의 근저당권이 설정돼 있다면, 전세보증금이 후순위가 되어 위험하다고 판단해 대출 실행 자체를 제한합니다. 이 원칙은 대환 대출에서도 동일하게 적용됩니다.

---

건설사 근저당이 있는 경우, 핵심 해결책

건설사 근저당의 경우 임대인(건설사 또는 관리 주체)의 협조 없이는 말소가 불가능합니다. 따라서 해결의 핵심은 근저당 말소입니다.

1) 임대인에게 공식적으로 말소 요구

• 등기부등본을 첨부해 내용증명 우편으로
  “신생아 특례 전세대출(디딤돌) 실행·대환을 위해 근저당 말소가 필요함”을 명확히 통보합니다.
• 말소 방식은
  • 근저당 채무 변제 후 말소
  • 채권 양도 후 말소
    등으로 처리됩니다.

2) 건설사 아파트라면 이렇게 접근하세요

• 관리사무소 또는 건설사 본사에
  “정부 정책대출 대환을 위한 근저당 말소 동의”를 공식 요청합니다.
• 이때 대출 취급 은행이 중간에서 설명·조율해 주는 경우도 많아, 은행 상담을 병행하시는 것이 좋습니다.

---

대환 대출을 시도할 때의 실무 대응

이미 다른 전세대출을 이용 중이라면 다음 선택지가 있습니다.

• 기존 은행에 ‘근저당 말소 조건부 대출’ 협의
  일부 은행은
  “말소가 확인되면 즉시 실행”을 전제로 한 조건부 승인을 해주기도 합니다.
• 타 은행(주택도시보증공사 보증 취급 은행)으로 대환 신청
  • 기금e든든 재심사
  • 근저당 말소 완료 후 등기부등본 제출
    → 이 순서로 진행됩니다.

중요한 점은, 말소가 ‘예정’인 상태로는 실행이 안 되고,
반드시 등기부상 근저당 소멸이 확인된 뒤에야 대출이 가능합니다.

---

근저당 말소가 현실적으로 어렵다면? (대안 옵션)

임대인 협조가 끝내 어렵다면, 다음 대안도 함께 검토하셔야 합니다.

1. 반전세 전환
   • 임대인과 협의해 보증금을 일부 줄이고 월세를 추가
   • 근저당 말소 후, 추후 다시 전세 또는 대출 재도전
2. 기존 일반 전세대출 유지
   • 신생아 특례대출은 포기하되, 현재 대출 조건을 유지
3. 공공임대 전환 검토
   • LH / SH
     신생아·신혼부부 우선 공급 공공임대 신청

---

반드시 상담해야 할 곳

이 사안은 개별 등기·임대차 구조에 따라 결론이 크게 달라집니다.
아래 창구를 병행 상담하시는 것이 가장 안전합니다.

• 주택도시기금 콜센터: 1599-0001
• 현재 거래 중인 은행 대출 상담 창구

---

정리

• 신생아 특례 전세대출(디딤돌)은 1순위 근저당 말소가 필수입니다.
• 계약 연장 여부와 무관하게, 근저당이 남아 있으면 실행·대환 모두 불가합니다.
• 건설사 근저당은 임대인 협조를 통한 말소가 핵심 해결책입니다.
• 말소가 어렵다면 반전세·공공임대 등 현실적인 대안도 함께 검토하셔야 합니다.

지금 상황에서는 “대출 가능 여부”보다 먼저 “근저당을 없앨 수 있는 구조인지”를 확인하는 것이 최우선이며, 은행·기금 상담을 최대한 빨리 병행하시는 것이 중요합니다.