근생2종 원룸 전세대출 가능할까? 은행 불가·캐피탈 후순위 대출 현실 정리

근생2종 원룸 전세대출 가능할까? 은행 불가·캐피탈 후순위 대출 현실 정리

근린생활시설 2종(이하 근생2종)으로 분류된 원룸 전세의 경우, 은행·주택도시기금·HUG 보증 전세대출 같은 공적 전세대출은 원칙적으로 불가능합니다. 등기상 ‘주거용 주택’이 아니기 때문입니다.
하지만 전세자금이 전혀 안 되는 것은 아니며, 캐피탈사·저축은행의 후순위 전세담보대출로 일부 금액을 마련하는 방법은 현실적으로 가능합니다.

근생2종 원룸 전세에서 가능한 대출 구조

은행권이 아닌 캐피탈사·저축은행에서는 근생2종 원룸이라도 실제 주거용으로 사용 중임이 확인되면 심사를 진행합니다.
대표적으로 KB캐피탈, 우리캐피탈, KB저축은행, OK저축은행, SBI저축은행 등에서 후순위 전세담보대출(전세자금대출) 상품을 취급합니다.

질문 상황처럼

• 건물 시세 약 35억 원
• 선순위 보증금 및 근저당 합계 약 24억 원
• 기존 전세대출 3,000만 원
• 추가 대출 희망 1,500만 원

이라면, 총 담보 부담이 시세 대비 70% 미만으로 평가되어 LTV 여유가 있는 편에 속합니다. 이 경우 보증금 5,000만 원 중 총 대출 4,500만 원(90%) 구조라도 캐피탈 심사에서 ‘위험 과다’로 보지는 않는 사례가 많습니다.

무직자도 가능할까?

무직자라고 해서 무조건 불가능하지는 않습니다. 다만 조건이 붙습니다.

• 연체 이력 없음 필수
• 신용점수 700점 이상이면 유리
• 소득이 없을 경우
  • 가족 명의 소득 보증인 요구되거나
  • 전세권 설정등기를 조건으로 승인되는 경우가 많습니다

특히 근생2종은 주택이 아니기 때문에, **전세권 설정(수수료 약 20~30만 원)**을 요구받는 경우가 많으며, 이는 임차인의 우선변제권을 강화하는 역할도 합니다.

예상 금리·조건

• 금리: 연 6%~12% 수준 (신용·담보 구조에 따라 차이 큼)
• 한도: 전세보증금의 70~80% 이내
  (기존 3,000만 원 + 신규 1,500만 원 = 4,500만 원 구조 가능)
• 기간: 보통 2년 만기 (질문 사례처럼 2월 만기 기준)

또한 계약 체결 후 1년 이상 경과한 상태라면,

• 임차 안정성
• 실거주 입증
  측면에서 신규 계약보다 심사가 다소 수월해지는 경향도 있습니다.

추천 진행 절차

1. 저축은행·캐피탈 앱 또는 홈페이지에서 사전 한도 조회
2. 가능하다고 나오면 방문 상담으로 담보 구조 설명
3. 집주인에게
   • 전세권 설정 동의
   • 인감증명서 제공 가능 여부 확인
4. 전입신고·확정일자 완료 후 서류 제출

만약 캐피탈 대출이 조건상 어렵다면,

• 보증금 일부 월세 전환
• P2P 전세담보대출
  같은 대안도 검토할 수 있으나, 금리·위험도를 반드시 비교하셔야 합니다.

정리

근생2종 원룸 전세는 은행 공적 전세대출은 불가하지만,
캐피탈·저축은행 후순위 전세담보대출로 1,500만 원 정도는 충분히 현실적인 범위입니다.
다만 금리가 높고 전세권 설정 등 추가 조건이 붙을 수 있으므로, 여러 금융사를 반드시 비교한 뒤 진행하시는 것이 안전합니다.