전세 재계약 시 확정일자 다시 받아야 할까? 동일 보증금이라면 확인하세요!

전세 재계약 시 확정일자 다시 받아야 할까? 동일 보증금이라면 확인하세요!

전세 계약 기간이 끝나고 재계약할 때, 가장 많이 묻는 질문 중 하나는
**“동일 보증금으로 재계약했는데, 확정일자를 다시 받아야 하나요?”**입니다.

정답은, 보증금이 동일하고 전입신고가 유지되는 경우라면, 기존 확정일자의 효력은 계속 유지되므로 다시 받을 필요는 없습니다.

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✅ 1. 동일 보증금 + 새 계약서 작성 시 확정일자 유지 가능

전세 재계약 시 다음 세 가지 조건을 모두 충족하면,
기존 확정일자의 우선변제권은 유효하게 유지됩니다.

• 전세보증금 금액이 변동 없이 동일할 것
• 기존 주소지에서 전입신고가 계속 유지되고 있을 것
• 기존 계약서에 확정일자 도장이 이미 찍혀 있을 것

이 경우, 새로운 계약서를 작성했더라도 이전 확정일자의 효력은 사라지지 않습니다.
즉, 이전 계약서만 잘 보관하고 있으면 별도로 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.

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📌 2. 확정일자를 다시 받아야 하는 경우는?

아래 상황 중 하나라도 해당되면, 새 계약서에 대해 확정일자를 다시 받는 것이 원칙입니다.

• 보증금이 증액된 경우
• 다른 주소(새 집)로 이사하면서 전입신고도 새로 하는 경우
• 임대인이 변경되었거나 주소·호실이 달라지는 등 계약의 실질이 달라진 경우

이런 경우에는 이전 확정일자의 효력이 미치지 않기 때문에,
새로운 계약서에 대해 확정일자 + 전입신고를 새로 해야 우선변제권을 인정받을 수 있습니다.

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💡 3. 은행 대출 때문에 계약서를 새로 썼다면?

질문이 많은 케이스 중 하나는,
**“은행 대출 때문에 기존 조건 그대로 새 계약서를 썼어요. 확정일자 다시 받아야 하나요?”**입니다.

→ 보증금이 동일하고 전입신고도 유지 중이라면,
기존 확정일자가 계속 유효하므로 다시 받을 필요는 없습니다.

오히려 기존 확정일자의 날짜가 더 빠르다면,
후순위 권리자들보다 우선순위에서 유리할 수 있기 때문에
새로 확정일자를 받지 않는 것이 유리한 경우도 많습니다.

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📝 4. 실무에서 어떻게 하면 좋을까?

1. 기존 계약서 보관이 핵심
   • 기존 계약서에 확정일자가 찍혀 있는 원본을 잘 보관하세요.
   • 이는 법적 분쟁 시 우선변제권을 증명하는 핵심 서류입니다.
2. 새 계약서에 특약 명시
   • "보증금·기타 조건 동일, 계약기간만 연장함" 등의 문구를 넣어두면 안전합니다.
3. 불안하다면 확정일자 추가도 가능
   • 새 계약서에 확정일자를 추가로 받는 것도 가능하지만,
     이 경우에도 기존 확정일자가 무효되는 것은 아닙니다.
     다만 확정일자 ‘날짜’에 따라 우선순위가 달라질 수 있으므로,
     **등기부상 권리관계(근저당, 가압류 등)**도 함께 확인해보는 것이 좋습니다.

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✅ 정리

• 동일 보증금 + 전입신고 유지 + 기존 확정일자 존재 시 → 새 확정일자 불필요
• 보증금 변경, 주소 변경, 임대인 변경 등 → 새 확정일자 필요
• 새 계약서 특약에 “조건 동일, 기간 연장” 명시 + 기존 계약서 보관이 핵심