20년 이상 전세 거주자도 계약갱신청구권 행사할 수 있을까?

20년 이상 전세 거주자도 계약갱신청구권 행사할 수 있을까?

묵시적 갱신 포함 2년 연장 보장…집주인 거부는 어렵습니다

전세로 20년 이상 장기간 거주하신 경우라도, 현재 임대차 관계가 유지되고 있다면 계약갱신청구권을 행사해 2년 연장을 요구할 수 있습니다. 자동 갱신(묵시적 갱신)으로 이어진 기간 역시 법적으로 임대차 기간으로 인정되므로, 이를 이유로 청구권을 제한할 수는 없습니다.

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계약갱신청구권, 언제·어떻게 행사하나요?

계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하셔야 합니다.
예를 들어 내년 3월 만기라면, 올해 9월부터 내년 1월 사이에 집주인에게 의사를 통보하시면 됩니다.

행사는 구두가 아니라 서면으로 하시는 것이 가장 안전합니다.
권장 방법은 내용증명 우편 발송입니다.

• 제목: 계약갱신청구권 행사 통보
• 내용:
  • 계약을 2년 더 연장하겠다는 명확한 의사
  • 임대료 인상은 법정 한도인 5% 이내까지 동의한다는 점
  • 현 임대차계약의 계속 의사

공식 양식은 국토교통부 홈페이지에서 다운로드하실 수 있습니다.
누수 등 하자가 반복됐다면, 사진·영상 증거를 함께 보관해 두시는 것이 이후 분쟁에 도움이 됩니다.

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집주인이 “수리 후 월세 전환”을 요구하면?

집주인이 “대수선을 해야 하니 나가라”, “수리 후 월세로 전환하겠다”고 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 이는 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 법정 사유에 해당하지 않습니다.

법에서 정한 임대인의 갱신 거절 사유는 9가지로 한정되어 있으며,

• 단순 수리
• 월세 전환 희망
• 임대료 인상 목적

은 포함되지 않습니다. 또한 실거주 목적이 아닌 경우, 집주인의 요구보다 임차인의 갱신청구권이 우선합니다.

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집주인이 갱신을 거부하면 이렇게 대응하세요

내용증명을 보냈음에도 집주인이 거부한다면, 다음 단계로 넘어가셔야 합니다.

1. **주택임대차분쟁조정위원회**에 조정 신청
   • 관할 주민센터 또는 온라인 신청 가능
   • 비용 부담이 적고 절차가 비교적 빠릅니다.
2. 민사 소송 제기
   • 계약갱신청구권은 강행규정이므로, 요건을 충족했다면 승소 가능성이 높습니다.
   • 승소 시 집주인에게 계약 연장 강제 이행이 가능합니다.

반복적인 누수나 하자 방치가 있었다면, 이는 집주인의 수리 의무 불이행에 해당해 손해배상 청구도 검토할 수 있습니다. 수리 요청 내역, 사진, 문자 기록 등을 반드시 확보해 두시기 바랍니다.

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재개발 예정이라면 받을 수 있는 보상은?

재개발 지역의 경우, 공람공고 3개월 이전 전입자라면 세입자도 보상을 받을 수 있습니다.
20년 이상 거주하셨다면 요건을 충족할 가능성이 높습니다.

대표적인 보상은 다음과 같습니다.

• 주거이전비: 통상 4개월분
• 이사비: 실제 이사 여부와 관계없이 지급되는 경우가 많음

최근에는 서울시를 중심으로 장기 세입자 보상이 확대되는 추세이며, 구내 이사가 불가능한 경우 현금 보상도 가능합니다.
보상 자격과 기준은 재개발 조합에 직접 문의해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

또한 재개발로 주거가 불안정해질 경우,
LH·SH 공공임대주택 우선 공급 신청도 함께 검토해 보실 수 있습니다.

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정리

• 20년 이상 전세 거주자도 계약갱신청구권 행사 가능합니다.
• 묵시적 갱신 기간도 임대차 기간으로 인정됩니다.
• 집주인의 “수리 후 월세 전환” 요구는 법적 거부 사유가 아닙니다.
• 내용증명 → 분쟁조정 → 소송 순으로 대응하시면 됩니다.
• 재개발 지역이라면 주거이전비·이사비 보상과 공공임대 대안도 꼭 함께 확인하시기 바랍니다.

지금 상황에서는 갱신청구권을 먼저 행사해 주거 안정성을 확보한 뒤, 재개발 보상이나 향후 이주 계획을 차분히 준비하시는 전략이 가장 안전합니다.