[2025년 10.15 부동산 대책]일시적 1가구 2주택 비과세 기준 완벽 정리

[2025년 10.15 부동산 대책] 일시적 1가구 2주택 비과세 기준 완벽 정리

서울 조정대상지역 지정 이후 매도 타이밍과 세입자 문제까지!

최근 발표된 2025년 10.15 부동산 대책으로 서울 전역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 전면 지정되었습니다.
이에 따라 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도세 중과세가 적용될 수 있습니다.

특히 기존주택에 세입자가 있는 경우, 매도 시점과 비과세 요건 충족 여부에 따라 큰 세금 차이가 발생할 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

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✅ 사례로 살펴보는 핵심 쟁점

Q1. 기존주택(서울, 비조정지역) 전세 만기일이 2027년 7월인데, 매도 안 하면 세금 불이익 있나요?
→ 있습니다!

• 신규주택 취득일: 2023년 7월
• 기존주택 전세 만기: 2027년 7월
• 서울 전역 조정대상지역 지정일: 2025년 10월 15일

📌 일시적 1가구 2주택 비과세 요건:
신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 매도
→ 즉, 2026년 7월까지 기존주택을 매도해야 양도세 중과 면제 + 비과세 혜택 가능

🔻 2026년 7월 이후 매도하면?

• 비과세 혜택 상실
• 양도세 중과세율 적용(2주택 이상)
• 보유세 중과 가능성 있음

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✅ 세입자가 있는 전세주택, 3년 내 매도하면 입주는 어떻게 하나요?

전세 만료가 2027년 7월이라면?

• 임대차보호법상 기존 임차인은 계약 만료 시까지 거주 가능
• 신규 매수인도 전세 계약 종료 후 입주 가능
• 이는 정상적인 매매로 간주되어 비과세 요건에는 영향 없음

💡 즉, “3년 내 매도는 하되, 실제 입주는 전세 만료 후에 진행”하면 무방합니다.

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✅ 실무 팁 및 요약표

질문요점 정리

3년 내 매도 안 하면?	일시적 1가구 2주택 비과세 불가, 중과세율 적용 가능
세입자 있는 집 매도 가능?	가능. 다만 입주는 계약 만료 이후
서울 집이라면 영향 있음?	2025.10.15부터 조정대상지역 지정되어 규제 적용
실제 입주 안 해도 매도만 하면 비과세?	매도 시점이 중요, 입주 여부는 큰 영향 없음

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✅ 결론 및 전문가 조언

• 2026년 7월 전까지 기존주택 매도해야 양도세 비과세 + 중과 면제 가능
• 전세 만기 시점과 무관하게 매도 계약만 먼저 진행해도 혜택 적용
• 복잡해진 조정지역 요건, 전문 세무사 상담 필수!

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📌 10.15 부동산 대책으로 인한 세제 변화, 반드시 본인의 취득 시기, 지역, 전세 상황을 종합적으로 판단해야 합니다.
📩 댓글 또는 메시지로 세무 상담 또는 시뮬레이션 요청 주시면 도움드릴게요!

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2026년까지의 매도 타이밍이 정말 중요합니다.