LH 청년버팀목전세대출 연장 시 근저당 말소 특약 위반 문제 총정리
전세 계약을 진행하면서 LH 청년버팀목전세대출을 이용하는 경우가 많습니다. 이때 은행은 임대인의 근저당(담보권) 말소를 특약으로 걸고 대출을 실행하는 경우가 흔합니다. 하지만 실제 계약 과정에서 임대인이 근저당을 말소하지 않는 상황이 발생하면, 세입자는 대출 연장과 보증금 보호에 심각한 문제를 겪을 수 있습니다. 이번 글에서는 근저당 말소 특약 위반 시 발생할 수 있는 문제와 해결 방법을 정리해 보겠습니다.
근저당 말소 특약이란?
근저당 말소 특약은 임대차 계약서에 기재되는 조항으로, 임대인이 해당 주택의 근저당을 해지해야 세입자가 안심하고 거주할 수 있도록 보장하는 조건입니다.
- 은행은 전세대출을 실행할 때 해당 주택이 안전한 담보물인지 확인해야 합니다.
- 근저당이 그대로 남아 있다면, 추후 경매나 압류가 진행될 경우 세입자가 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
- 따라서 버팀목전세대출 연장 시에도 근저당 말소 여부는 중요한 심사 요소가 됩니다.
근저당 말소가 이루어지지 않았을 때의 문제
임대인이 특약을 지키지 않아 근저당이 남아 있는 경우, 여러 문제가 발생합니다.
- 대출 연기 불가: 은행은 담보 안전성이 보장되지 않아 대출 연장을 거절할 수 있습니다.
- 대출 회수 요구: 심한 경우 은행은 기존 대출을 회수하거나 보증기관에 이행을 요구합니다.
- 계약 위반 책임: 임대인이 특약을 지키지 않았으므로 계약 해지 사유가 발생합니다.
- 보증금 위험: 근저당이 유지된 상태에서 경매가 진행되면 세입자가 후순위로 밀려 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.
세입자가 취할 수 있는 조치
근저당 말소 특약이 지켜지지 않았을 때, 세입자가 취할 수 있는 대응책은 다음과 같습니다.
1. 내용증명 발송
임대인에게 근저당 말소 이행을 촉구하는 내용증명을 보내는 것이 첫 단계입니다. 이는 추후 법적 절차에서 중요한 증거가 됩니다.
2. 은행 및 LH 상담
은행과 LH에 현 상황을 설명하고 대출 연장 여부와 가능한 대안을 확인해야 합니다. 경우에 따라선 재계약 불가 판정을 받을 수 있습니다.
3. 계약 해지 및 보증금 반환 청구
임대인이 특약을 위반한 경우, 세입자는 계약 해지를 선언하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 과정에서 민사소송을 제기할 수도 있습니다.
4. 손해배상 청구
근저당 미말소로 인해 세입자가 경제적 피해를 입었다면, 임대인을 상대로 손해배상 청구도 가능합니다.
법적 한계
중요한 점은, 법적으로 임대인에게 근저당 말소 자체를 강제할 수는 없다는 것입니다. 즉, 법원이 임대인에게 무조건 근저당을 없애라고 판결할 수 있는 구조는 아닙니다. 대신 특약 위반을 근거로 계약을 해지하고 보증금을 돌려받는 방향으로 대응해야 합니다.
결론
LH 청년버팀목전세대출 연장 과정에서 근저당 말소 특약은 세입자의 보증금 안전을 지키는 핵심 조건입니다. 만약 임대인이 이를 이행하지 않는다면,
- 은행 대출 연장은 사실상 불가능하고,
- 세입자는 계약 해지 및 보증금 반환, 손해배상 청구를 통해 권리를 지킬 수 있습니다.
따라서 계약 만기 전에 반드시 근저당 말소 여부를 확인하고, 문제가 발견되면 내용증명, 은행·LH 상담, 법적 조치를 병행하는 것이 안전합니다.
👉 임대차 계약은 작은 특약 하나가 큰 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 사전에 꼼꼼히 확인하고 필요하다면 법률 전문가 상담을 받는 것을 추천합니다.
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