LH 청년전세대출 보증금 반환 확약서의 법적 효력 및 계약 진행 시 유의사항 (2025 최신판)

LH 청년전세대출 보증금 반환 확약서의 법적 효력 및 계약 진행 시 유의사항 (2025 최신판)

LH 청년전세대출을 이용해 거주 중인 세입자가 임대인으로부터 ‘보증금 반환 확약서’를 받았음에도 불구하고,
법무사 확인 결과 보증금이 실제 지급되지 않아 계약이 지연되거나 무산되는 경우가 종종 발생합니다.
이 상황은 전세 계약 절차상 매우 중요한 문제로, 아래 내용을 반드시 숙지해야 합니다.

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⚖️ 1. 보증금 반환 확약서의 법적 효력

‘보증금 반환 확약서’란 임대인이 세입자에게 **“보증금을 일정 시점에 반환하겠다”**는 의사를 문서로 남긴 서류입니다.
하지만 이 확약서는 공증된 채무이행 보증서나 지급명령이 아니므로, 강제집행 효력은 없습니다.

즉,

• 임대인이 변심하거나 자금이 부족해도 법적으로 당일 강제 집행할 수 없습니다.
• 확약서는 **‘증거자료’**로서의 효력만 있으며, 법적 구속력은 제한적입니다.

✅ 단, 추후 임대인이 약속을 어길 경우 소송·지급명령 등 법적 절차에서
“보증금 반환 의사를 명시적으로 인정한 증거”로 제출할 수 있습니다.

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🏠 2. 확약서가 있어도 계약 진행이 어려운 이유

법무사가 현장 확인 후 **“보증금을 오늘 지급할 수 없다”**고 판단했다면,
이는 단순한 서류상의 약속이 아니라 임대인의 실제 자금 유동성 문제일 가능성이 높습니다.

• 확약서만으로는 실제 보증금이 즉시 입금되지 않습니다.
• LH 전세대출은 ‘기존 보증금 반환 완료’가 신규 계약의 필수 조건이므로,
  임대인이 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하면 신규 대출 실행이 불가능합니다.

💬 예시 상황
기존 임차인 보증금 5,000만 원을 아직 못 돌려준 상태에서
새 임차인이 전세대출로 잔금을 지급하려면,
은행과 LH 측에서는 “기존 보증금 완납 확인서”가 필요합니다.
확약서만으로는 이 요건이 충족되지 않습니다.

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🧾 3. 세입자의 대처 방법

1️⃣ 임대인과 보증금 반환 일정 및 방법 명확히 합의하기

• 단순히 “곧 준다”는 말이 아닌,
  구체적인 지급일자, 금액, 계좌번호 등을 문서화하세요.
• ‘확약서’에 “○월 ○일 ○시까지 지급하지 않을 시 계약 무효” 등의
  조건부 문구를 추가하는 것도 도움이 됩니다.

2️⃣ 계약서 특약란에 명시하기

• “기존 보증금 반환 완료 시에만 본 계약 효력 발생”
• “보증금 미지급 시 계약 무효 및 위약금 없음”
  등의 문구를 반드시 넣어 분쟁을 예방하세요.

3️⃣ 법무사 또는 변호사 동행 확인 요청

• 임대인이 즉시 지급하지 못한다고 할 경우,
  법무사 또는 공증사무소를 통해 지급 약속 공증서 작성을 요구할 수 있습니다.
• 공증된 약속서는 이후 강제집행(예: 부동산 압류) 가능성이 높습니다.

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⚡ 4. 보증금 미지급 시 가능한 법적 대응

보증금이 기한 내 반환되지 않는다면, 다음 절차로 권리 보호가 가능합니다.

• ① 지급명령 신청 (민사소송법 제462조)
  법원에 간단한 서류만으로 신청 가능하며, 판결 없이도 강제집행 근거 확보가 가능합니다.
• ② 전세금반환소송 제기
  임대인의 재산(부동산·예금 등)에 대해 강제집행 청구 가능.
• ③ 임차권등기명령 신청 (주택임대차보호법 제3조의3)
  세입자가 이사 후에도 보증금 반환권을 유지할 수 있도록 등기 설정.

⚠️ 단, LH 전세대출을 이용 중이라면 은행 및 보증기관(HUG·HF)에
보증금 미지급 사실을 즉시 알리고, 법적 조치 진행 여부를 공유해야 합니다.

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💬 5. 실무 팁 – 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

항목확인 내용

임대인 자금상황	기존 세입자 보증금이 실제로 지급 가능한지 확인
등기부등본 확인	근저당·압류 등 권리관계 확인 (전세금 보호를 위해 필수)
확정일자 부여	계약서 작성 즉시 확정일자 부여 (주택임대차보호법상 보호 요건)
전입신고 시점	계약서와 동일 주소로 즉시 전입신고 해야 대항력 발생
계약서 특약사항	보증금 미지급 시 계약 무효 조항 기재

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🔍 요약 정리

구분내용

확약서 효력	증거자료로 활용 가능하지만 강제집행권 없음
법무사 ‘지급 불가’ 사유	임대인 자금 부족, 기존 세입자 보증금 미지급 등
대처법	지급 시기 명시, 특약 기재, 공증 요청
법적 조치	지급명령, 임차권등기명령, 반환소송 가능
주의사항	보증금 미지급 상태에서는 신규 대출 실행 불가

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✅ 결론

‘보증금 반환 확약서’는 임대인의 의사 표현을 기록한 문서에 불과하며,
즉시 강제력이 있는 법적 보증서가 아닙니다.
따라서 계약 진행 전 반드시 보증금 실제 입금 여부를 확인하고,
필요 시 공증된 확약서 또는 법무사 입회 확인서로 대체하는 것이 안전합니다.

LH 청년전세대출의 경우 보증기관(HUG, HF)의 심사 기준이 엄격하기 때문에
보증금 미지급 상태에서는 신규 계약 진행이 불가합니다.
따라서 임대인 자금 상황 확인 → 특약 기재 → 법적 증거 확보 순으로
체계적으로 대응하는 것이 최선의 방법입니다.