“임대인이 안 왔어요…” 조립식 도장으로 다시 쓴 계약서, 괜찮을까요

“임대인이 안 왔어요…” 조립식 도장으로 다시 쓴 계약서, 괜찮을까요?

“임대인이 안 왔어요…” 조립식 도장으로 다시 쓴 계약서, 괜찮을까요?

 

현재 상황 핵심 요약

• 최초 계약일: 2025.09.06 (임대인 대면 + 자필 도장 사용, 확정일자 받음)
• 재계약일: 2025.10.13 (임대인 불참, 조립식 도장 사용, 계약서 재작성, 별지 작성, 수정 전입신고·임대차신고 완료)
• 보증보험: 시세 변동으로 인해 보증금 조정 → 별지로 금액 차이 처리

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Q1. 9월 6일 계약서의 효력은 나중에 문제가 생겨도 유효한가요?

결론: 9월 6일 계약서의 효력은 유효하며 법적으로 매우 중요합니다.

• 임대인이 직접 서명하고 도장 찍었으며, 확정일자까지 받은 점은 법적 효력을 강하게 뒷받침합니다.
• 특히 9월 6일 계약은 임대차계약 신고 및 확정일자를 기반으로 대항력과 우선변제권의 기준이 될 수 있습니다.
• 10월 13일 계약은 실질적으로 **보증보험을 위한 "변경 계약서" 또는 "보완 계약서"**로 이해됩니다.

✅ 따라서 9월 6일 계약서 원본을 반드시 보관하세요. 실제 분쟁 발생 시 가장 중요한 자료가 됩니다.

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Q2. 지금이라도 중개인에게 위임장 요청해도 괜찮을까요?

결론: 꼭 요청하셔야 합니다. 늦지 않았습니다.

• 10월 13일 계약은 임대인 대면 없이 조립식 도장으로 체결되었기 때문에,
  이 계약이 임대인의 명확한 의사에 따라 체결된 것이라는 증거가 필요합니다.
• 위임장 없이 임대인 명의로 계약서를 작성한 경우, 추후 임대인이 “그런 계약 한 적 없다”고 주장하면 문제가 될 수 있습니다.

✅ 따라서 다음과 같이 요청하세요:

“10월 13일 계약 당시 임대인 미참석으로 조립식 도장을 사용했기 때문에, 위임장 1부와 인감증명서 또는 주민등록증 사본 요청드립니다. 추후 보증보험 제출 또는 법적 분쟁 방지를 위한 최소한의 조치입니다.”

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Q3. 인감증명서가 다른 도장(자필 도장과 조립식 도장)이면 문제 되나요?

결론: 가능하면 인감증명서를 요청해서 확보해두시는 것이 가장 안전합니다.

• 실제로 조립식 도장을 사용한 계약서는 도장 위조 등의 분쟁 가능성이 있어,
  법원이나 보증기관에서 서류 검토 시 임대인의 명확한 동의와 일치 여부가 확인되지 않으면 문제가 될 수 있습니다.
• 임대인이 “나는 저 계약서에 동의한 적 없다”라고 주장하면 본인 확인 서류가 없다면 임차인이 곤란해질 수 있습니다.

✅ 따라서 지금이라도 위임장 + 인감증명서(또는 신분증 사본) 요청이 타당합니다.

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🔎 추가로 체크해보셔야 할 사항

1. 계약서에 ‘조립식 도장’ 사용 기재 여부

• 계약서 여백이나 별지에 **"임대인 불참으로 중개인이 통화 후 조립식 도장 사용함"**이라는 내용이 기재되어 있다면 어느 정도 안전장치가 됩니다.

2. 보증보험 심사 시 서류 요구 대응

• 보증보험 가입 시, 임대인 미참석 계약의 경우 위임장, 인감증명서, 임대인 통화 확인 내역 등을 요구할 수 있습니다.
  → 지금 요청해두는 것이 보증 가입을 위한 선제적 대응이 됩니다.

3. 별지 작성 관련

• 보증금 일부를 연6%로 정산하겠다는 내용은 계약서 별지 형식이라도 법적 효력이 있을 수 있으나,
  임대인이 서명/도장을 안 한 별지는 무효가 될 수 있습니다.
  → 별지에도 임대인 도장이 찍혀 있다면 다행이지만, 없다면 다시 서명받는 것도 고려하세요.

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✅ 정리된 조치 안내

항목조치 권장

9월 6일 계약서	원본 반드시 보관 (법적 효력 매우 강함)
위임장	반드시 요청 (임대인 대면 계약 아니므로 필요)
인감증명서 또는 신분증 사본	가능하면 요청 (조립식 도장 대비용)
10월 13일 계약서	별지 포함하여 사본 정리, 도장 사용 경위 기록 여부 확인
보증보험 가입 준비	서류요구 가능성 대비, 중개인에게 협조 요청