계약자와 실거주자가 달라도 전입신고는 가능할까 전세보증금 보호까지 안전한 방법 정리

계약자와 실거주자가 달라도 전입신고는 가능할까? 전세보증금 보호까지 안전한 방법 정리

계약자와 실거주자가 달라도 전입신고는 가능할까? 전세보증금 보호까지 안전한 방법 정리

전세계약에서 계약자(임차인)와 실제 거주자 명의가 다른 경우, 전입신고가 가능한지와 전세보증금 보호가 되는지에 대해 혼란이 많은 편입니다. 결론부터 말씀드리면, 전입신고 자체는 가능하지만, 보증금 보호를 위해서는 구조를 신중하게 설계하셔야 합니다.

1. 계약자와 실거주자가 달라도 전입신고는 가능

전입신고는 “누가 이 집에 실제로 거주하고 있는지”를 행정적으로 등록하는 절차입니다. 따라서 전세계약서상의 임차인 명의와 전입신고자의 명의가 달라도 주민센터에서는 전입신고를 받아줍니다.

즉,

• 부모님 명의로 전세계약을 하고
• 자녀가 실제로 거주하며 단독 전입신고를 하는 것 자체는
  행정적으로 가능합니다.

2. 문제는 ‘전세보증금 보호(대항력·우선변제권)’

전입신고가 가능하다고 해서 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.
임대차보호법상 대항력 요건은 다음 두 가지를 모두 충족해야 합니다.

• 임차인의 실제 점유
• 임차인의 전입신고

여기서 핵심은 **‘임차인’**입니다.

부모님이 계약자이고, 자녀만 전입·거주하는 경우에는

• 자녀는 계약 당사자가 아니므로 법적으로 임차인 권리(보증금 반환청구권)가 없음
• 부모님은 전입·실거주가 없어 대항력이 약해질 수 있음

이 때문에 경매·압류 상황에서 보증금 우선변제에 문제가 생길 수 있다는 해석이 많습니다.

3. 가장 안전한 방법 (권장 구조)

보증금 보호와 분쟁 예방을 함께 고려하면, 아래 방식이 가장 안전합니다.

방법 A: 부모 + 자녀 공동임차인 (가장 권장)

• 전세계약서 임차인란에 부모님과 자녀를 공동임차인으로 기재
• 자녀가 실제 거주하며 전입신고
  → 이 경우 임차인 중 1인이 점유·전입을 하면 임대차 전체에 대해 대항력이 인정되는 것이 일반적입니다.

방법 B: 부모 단독 계약 + 부모도 전입

• 계약자는 부모님
• 부모님도 동일 주소로 전입신고
• 실제 거주는 자녀가 하되 가족 거주 형태를 유지
  → 다만 세대 분리 여부, 실제 거주 형태에 따라 해석이 달라질 수 있어 완전한 안전책은 아님입니다.

4. 임대인 동의도 중요합니다

계약자 외의 사람이 단독으로 거주하는 구조는, 법적으로 **전대(재임대)**로 해석될 여지가 있습니다. 가족 간이라도 분쟁 소지를 줄이려면 다음 중 하나는 권장됩니다.

• 계약서 특약에
  “실거주자는 자녀 ○○임”
  문구 명시
• 최소한 임대인의 사전 동의를 받아 두기

이는 추후 임대인과의 분쟁, 계약 해지 주장 등을 예방하는 데 도움이 됩니다.

정리

정리하면 다음과 같습니다.

• 계약자와 실거주자가 달라도 전입신고 자체는 가능
• 하지만 자녀 단독 전입만으로는 전세보증금 보호가 불완전
• 부모+자녀 공동임차인 구조가 가장 안전
• 임대인 동의 또는 특약 기재로 분쟁 가능성 차단 필요

따라서 단순히 전입신고만 볼 것이 아니라, 보증금 보호까지 고려한 계약 구조를 미리 설계하시는 것이 가장 중요합니다.