2025년 기준 일시적 2주택 비과세 요건 — 동작구 8년 거주 1주택자가 용산 빌라 매수할 때 주의점 총정리

2025년 기준 일시적 2주택 비과세 요건 — 동작구 8년 거주 1주택자가 용산 빌라 매수할 때 주의점 총정리

2025년 10월 현재, 동작구 아파트에 8년 이상 거주한 1주택자가
용산구의 구축 빌라를 추가 매수해 2주택자가 되는 경우,
기존 아파트의 양도소득세 비과세 요건은 상황별로 달라질 수 있습니다.

본 글에서는 조정대상지역 여부, 거주 기간, 신규 주택 매수 시기 등에 따라
적용 가능한 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 구체적으로 정리합니다.

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1️⃣ 기본 원칙 — 1세대 1주택 비과세 요건

1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는
**보유 요건(2년 이상 소유)**과 **거주 요건(조정대상지역 내 2년 이상 거주)**을 모두 충족해야 합니다.

• 동작구는 조정대상지역으로 지정되어 있으므로,
  8년 이상 거주했다면 거주 요건은 이미 충족된 상태입니다.
• 따라서, 추가로 주택을 구입하더라도 기존 동작구 아파트의
  비과세 요건 자체는 이미 확보되어 있습니다.

단, 새로 구입하는 주택(용산 빌라)의 취득 시점과 기존 주택 매도 시점이
일시적 2주택 비과세 요건을 충족해야만 비과세가 유지됩니다.

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2️⃣ 일시적 2주택 비과세 특례 요건 (2025년 기준)

일시적 2주택 비과세란,
기존 주택을 팔기 전에 새 주택을 취득하더라도 일정 조건을 만족하면
양도소득세 비과세 혜택을 유지할 수 있는 제도입니다.

✅ 적용 요건

구분내용

기존주택 보유기간	신규주택 취득 전, 기존주택을 1년 이상 보유해야 함
신규주택 취득 후 매도기한	3년 이내 기존주택 매도 시 비과세 (2025년 기준 완화 검토 중)
거주요건	조정대상지역 내 신규주택은 2년 이상 실거주 시 비과세 가능
비조정지역 신규주택	실거주 요건 없음, 3년 내 기존주택 매도 시 비과세

즉, 동작구 아파트(기존주택)를 1년 이상 보유한 상태에서
용산 빌라(신규주택)를 취득하고,
3년 이내에 동작구 아파트를 매도하면
양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

⚖️ 참고:
과거에는 1년 내 기존주택 매도 요건이었지만,
2025년부터는 최대 3년까지 매도기한이 완화되는 방안이 검토되고 있습니다.

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3️⃣ 신규주택(용산 빌라) 거주 의무 여부

새로 취득한 용산구 빌라에 반드시 입주해야 하는 것은 아닙니다.
다만, 용산구 또한 조정대상지역일 가능성이 높기 때문에
장기적으로는 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 비과세 적용이 가능합니다.

구분조정대상지역비조정대상지역

신규주택 거주 필요 여부	✅ 필요 (2년 실거주)	❌ 불필요
비과세 적용 방식	3년 내 기존주택 매도 + 신규주택 2년 거주	3년 내 기존주택 매도만 충족 시 가능

즉, 용산 빌라가 조정대상지역이라면
신규 주택에도 2년 거주 요건이 붙게 되므로
실제 입주가 필요할 가능성이 높습니다.

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4️⃣ 요약 정리

항목적용 여부 및 설명

기존 동작구 아파트	8년 이상 거주 → 비과세 요건 충족
신규 용산 빌라 매수	기존 아파트 보유 1년 이후 매수 가능
일시적 2주택 비과세 요건	신규주택 취득 후 3년 내 기존주택 매도
신규주택 거주 의무	조정대상지역일 경우 2년 실거주 필요
비조정지역 매수 시	실거주 없이 3년 내 매도만으로 비과세 가능
매도기한(2025년)	최대 3년으로 연장 검토 중
주의점	각 세대·소득·취득일자별로 세부 적용 다름

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5️⃣ 실제 적용 예시

사례:

• 동작구 아파트(2017년 취득, 8년 거주 중)
• 2025년 10월, 용산구 구축 빌라 추가 구입

✅ 가능한 시나리오

• 기존 아파트 1년 이상 보유 ✔️
• 신규 빌라 구입 후 3년 내(2028년 10월 이전) 기존 아파트 매도 ✔️
• 용산 빌라가 조정대상지역일 경우 2년 실거주 필요 ⚠️

👉 이 조건을 충족하면 동작구 아파트 양도 시 양도세 비과세가 적용됩니다.

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6️⃣ 주의사항 및 전문가 조언

• 세법은 매년 개정되므로, 실제 매수 시점의 조정대상지역 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 매도·매수 순서, 보유기간, 거주기간에 따라 세금 결과가 달라질 수 있습니다.
• 일시적 2주택 비과세 특례는 취득일 기준으로 판단되므로
  계약일, 잔금일, 등기일 중 어떤 날짜가 기준인지 세무사 확인이 필요합니다.
• 만약 신규주택을 먼저 매도하는 경우,
  기존주택의 비과세 요건이 자동으로 해제될 수 있으므로 주의해야 합니다.

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✅ 결론

• 동작구 아파트(8년 거주)는 비과세 요건 충족 상태
• 용산 빌라 추가 매수 시,
  기존주택 보유 1년 이후 매수 + 3년 내 기존주택 매도 시 비과세 가능
• 용산 빌라가 조정대상지역일 경우,
  2년 이상 실거주해야 향후 비과세 전환 가능

즉, “1년 내 기존주택 매도 및 신규주택 입주를 해야 비과세”라는 말은 부분적으로만 맞는 설명입니다.
실제 적용은 거주지역, 매수 시점, 조정대상지역 여부에 따라 달라지므로
세무 전문가 상담을 통해 정확한 판단을 받는 것이 안전합니다.

 

 

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