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HUG 보증 80%로 줄어든 전세대출, 어떻게 대응할까?｜은평구 반전세 사례로 보는 해법 HUG 보증 80%로 줄어든 전세대출, 어떻게 대응할까?｜은평구 반전세 사례로 보는 해법메타 설명: 은평구 반전세(보증금 1.6억·월세 20만)에서 **HUG 보증비율 80%**와 공시지가 112% 상한 때문에 한도가 줄어든 상황을 기준으로, 보증금 조정·월세 전환·HF/타기관 대안·DSR 40% 대응까지 실전 해법을 1500자 내로 정리했습니다.상황 요약주거: 서울 은평구 반전세 빌라(보증금 1억 6천, 월세 20만)기준가: 공시지가 1억 4,100만 → HUG 인정 상한(공시가×112%) 약 1.58억시장가: 실거래가 약 3.5억(참고), 현 전세대출 1억 4,080만, 신용대출 보유, DSR 약 40%변화: HUG 보증비율 **90% → 80%**로 하향 → 대출 한도 축소핵심 문제는 보증금이 상한.. 2025. 9. 20.
전세 ‘묵시적 연장’ 중 집주인 매매 추진 시, 세입자 대응 가이드 전세 ‘묵시적 연장’ 중 집주인 매매 추진 시, 세입자 대응 가이드핵심 한 줄전입신고+확정일자+실거주가 있으면 매매가 되어도 새 집주인이 임대차를 승계합니다. 계약 만료 전 퇴거 의무는 없고, 묵시적 연장 상태라면 세입자는 언제든 3개월 전 통보로 해지할 수 있습니다.세입자 권리·안심 포인트대항력/우선변제권 유지: 전입·확정일자를 갖춘 상태라면 매수인은 보증금과 계약 관계를 그대로 인수합니다.퇴거 강요 불가: 만기 전 임의 퇴거 요구는 효력 약함. 세입자 동의 없는 강제 일정 통보는 거부 가능합니다.묵시적 연장 해지권: 묵시적 연장이라면 세입자는 해지 의사 통지 후 3개월 경과 시 계약 종료·보증금 반환 청구 가능.집주인이 “매매 우선”이라 할 때 체크리스트임대차 증빙 묶음: 계약서(사본)·확정일자 스티.. 2025. 9. 20.
이혼 후 청년전세자금대출 유지·재신청 가이드(체크리스트 포함) 이혼 후 청년전세자금대출 유지·재신청 가이드(체크리스트 포함)메타 설명: 이혼 후 청년전세자금대출을 유지하거나 다시 신청하려면 무엇을 준비해야 할까요? 세대주·무주택 요건, 숙려기간 중 제한, 은행 신고·서류, 대안 자금까지 한 번에 정리했습니다.핵심 요약대출 유지: 대출자 본인 명의 세대주 유지 + 무주택 상태 + 전입 지속이 기본.신규 신청: 숙려기간/확정 전에는 제한될 수 있음. 확정 후 요건 충족 시 재신청 검토.실무 포인트: 가구원·소득 변동을 즉시 은행에 통보하고, 연장/상환 계획을 협의.임시 대안: 신용대출·월세 전환·임대인과 보증금 조정/분할 협의.1) 대출 “유지”의 3대 원칙세대주 유지: 대출자 본인이 세대주여야 하며, 배우자나 제3자로 변경되면 회수·조건변경 위험.무주택·전입: 무주택.. 2025. 9. 20.
LH 전세임대 중도퇴거, 가능한가 절차와 체크리스트 총정리 LH 전세임대 중도퇴거, 가능한가? 절차와 체크리스트 총정리핵심 요약가능: 계약 만기(예: 27년 4월) 전이라도 중도퇴거는 원칙적으로 가능전제: 임대인 동의 + LH와의 사전 협의가 필수절차: LH 계약 해지 신청 → 대출·보증보험 정리 → 보증금 반환 및 원상복구유의: 다음 세입자 모집, 비용(중개료·수선비 등) 발생 가능1) 중도퇴거의 법적·실무적 전제중도퇴거는 계약서 특약과 LH 지침이 허용하는 범위에서 가능하지만, 임대인(소유자) 동의가 사실상 관건입니다. 임대인 동의가 없으면 일방적 퇴거 통보만으로 강제 종료를 주장하기 어렵습니다.베스트 프랙티스: 최소 한 달 이상 사전 통지, 가능하면 문자·이메일·내용증명 등 기록으로 남기기2) 필수 절차(타임라인 예시)사전 협의임대인에게 퇴거 의사 통보, .. 2025. 9. 20.
부모님 집 전입신고, 전세대출 심사에 영향 있을까? 보증보험·잔금 일정까지 체크리스트 부모님 집 전입신고, 전세대출 심사에 영향 있을까? 보증보험·잔금 일정까지 체크리스트전세계약을 앞두고 임시로 부모님 소유 주택에 전입신고를 할지 고민하는 분들이 많습니다. 결론부터 말해 가능한 경우가 있지만 심사에 불리할 수 있음을 전제로, 대출기관·보증기관과 사전 확인이 필수입니다.1) 부모님 집 전입신고의 영향유주택자 판단 리스크: 일부 금융기관·보증기관은 세대 기준(같은 등본 내 주택 보유자 존재)으로 무주택 요건을 해석하기도 합니다. 부모님이 자가 보유 중이면 심사 보수화 가능성이 큽니다.대출·보증 상품 제한: 청년버팀목·기금 보증은 무주택 세대주/세대원 요건, 소득·자산 기준을 함께 보므로, 전입으로 세대가 합쳐지면 요건 충족 여부가 달라질 수 있습니다.실무 팁: 전입 전에 **은행·보증기관에 .. 2025. 9. 20.
일반 전세대출에서 청년버팀목으로 대환할 때, 한도는 어디까지? 일반 전세대출에서 청년버팀목으로 대환할 때, 한도는 어디까지?전세대출을 먼저 받았다가 금리나 조건이 유리한 청년버팀목전세대출로 갈아타려는 수요가 많습니다. 이때 가장 많이 헷갈리는 부분이 **“대환 가능한 금액”**입니다. 결론부터 말하면 대환 한도는 기존 일반 전세대출의 ‘잔액’ 범위 내에서만 가능합니다. 보증금의 80%까지가 버팀목의 일반적 한도라 하더라도, 대환 단계에서 추가로 증액되어 실행되지는 않습니다.왜 기존 잔액까지만 가능한가?대환은 말 그대로 기존 대출을 새로운 대출로 상환·교체하는 절차입니다. 따라서 신규 자금 유입(증액분)은 허용되지 않으며, 은행은 새로 실행되는 청년버팀목 자금으로 기존 대출 잔액을 우선 상환합니다.예시) 보증금 1억 7천만 원, 현재 일반 전세대출 1억 900만 원 .. 2025. 9. 20.
임대인이 멀리 있어 아들이 대리로 계약한다면? 위임장·인감증명서와 대출 영향 총정리 임대인이 멀리 있어 아들이 대리로 계약한다면? 위임장·인감증명서와 대출 영향 총정리전세계약을 서두르다 보면 “대리인이 먼저 계약서를 쓰고, 나중에 우편으로 위임장·인감증명서를 보내겠다”는 제안을 받기도 합니다. 결론부터 말해 대리계약 자체는 가능하지만, 서류가 계약 ‘후’ 도착하면 은행(청년버팀목)이나 HUG 보증보험 심사에서 추가 서류 요구·지연·거절 리스크가 생길 수 있습니다. 안전하게 진행하려면 계약일 이전 또는 당일자 원본 서류를 확보한 뒤 계약금 지급이 정석입니다.왜 ‘사후 위임’이 위험한가위임장 없이 대리인이 먼저 서명하면 법적으로 무권대리 상태입니다. 이후 임대인의 **추인(사후승인)**이 있어야 효력이 확정되며, 금융기관은 이 과정의 불확실성을 꺼립니다. 그래서 추인서·추가 확인통화를 요구.. 2025. 9. 20.
묵시적 갱신 후 임대인의 보증금 인상 요구, 거부해도 될까? 묵시적 갱신 후 임대인의 보증금 인상 요구, 거부해도 될까?전세계약 만료일(3월 17일)을 앞두고 1월 20일 임대인이 보증금 인상을 요구했더라도, 이미 묵시적 갱신이 성립된 상태라면 계약은 기존 조건(보증금 1억3천만 원, 관리비 4만 원) 그대로 2년 연장된 것으로 봅니다. 이때 임대인의 인상 요구는 법적 강제력이 없으므로 거부해도 무방합니다.묵시적 갱신의 요건과 효과요건: 계약 만료 1개월 전까지 어느 한쪽의 갱신 거절·조건변경 통지가 없고, 임차인이 계속 점유하면 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다.효과: 기존 계약과 동일 조건으로 연장되며, 임대인이 뒤늦게 인상을 요구해도 의무가 발생하지 않습니다(당사자 합의가 없는 한).팁: 문자·카톡·이메일 등 연장 합의·거절 기록을 보관하면 분쟁 시 유리합니다(.. 2025. 9. 20.
전세계약 ‘합의 갱신’ 제대로 하기: 재계약서·확정일자·중개 필요 여부 총정리 전세계약 ‘합의 갱신’ 제대로 하기: 재계약서·확정일자·중개 필요 여부 총정리전세계약 만료가 다가오면 “계약서를 다시 써야 하나?”, “확정일자를 또 받아야 하나?” 같은 질문이 꼭 등장합니다. 핵심은 **합의 갱신(명시적 합의)**과 묵시적 갱신의 차이를 정확히 이해하고, 대출·보증보험 등 실무요건을 미리 체크하는 것입니다.1) 합의 갱신 vs 묵시적 갱신합의 갱신(명시적 합의): 임대인과 임차인이 문자·이메일·서면 등으로 기존 조건(보증금 증액 없음/2년 연장 등)을 명확히 합의한 경우입니다. 이때 별도 계약서를 다시 쓰지 않아도 법적 효력이 인정됩니다.묵시적 갱신: 계약 만료 후 거절이나 변경 합의 없이 그대로 점유·거주가 이어져 자동 연장되는 경우를 말합니다.2) 재계약서, 꼭 써야 할까?동일 조.. 2025. 9. 20.
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